היבטים חברתיים בהתחדשות עירונית

התחדשות עירונית תלויה בשלושה גורמים – הדיירים, היזם והרשויות. עם זאת, רוב מוחלט של פרויקטים מסוג פינוי בינוי לא יוצאים לדרך בגלל הגורם הראשון – הדיירים. לעתים קרובות היזם לא מצליח להשיג את הרוב הנדרש מקרב דיירי המבנה על מנת להניע את הפרויקט.

חשיבות ההיבט החברתי

כפי שנאמר בפתיח, ההיבט החברתי הינו חשוב מאוד כאשר אנו פונים לפרויקט התחדשות עירונית – פינוי בינוי או תמ”א 38. למעשה, בפרויקטים מסוג הריסה ובניה נדרשים 80% חתימות בעוד בפרויקט מסוג תמ”א 38\1 נדרש מספר חתימות מועט יותר אך משמעותי בגובה של שני שליש חתימות. התייחסות לתוכנית התחדשות עירונית ללא שיטת עבודה אפקטיבית המתבססת על כלכלה התנהגותית בקידום עסקאות ובאמצעים פסיכולוגיים תפגע בסיכוי התממשותה, זאת שכן מדובר בבסיס הקריטי ביותר בפרויקט.

מה חשוב לדיירים

בסיסה של כל עסקה בהתחדשות עירונית נשען למעשה על יצירת מבנה של תמורה שוויונית לכלל הדיירים. התמורה השוויונית אינה יחסית לגודל הדירה, אלא לעתים קרובות שוויונית נומינלית. לדוגמה על פי רוב, כלל הדיירים, לא משנה מה גודל הדירה שלהם, יקבלו תוספת של 25 מ”ר. עם זאת, ישנם המון היבטים שונים ומורכבים במבנה שהיזם יתקשה להתייחס אליהם – זאת כאשר לאנשים צרכים שונים עם פתרונות שונים. קרי, מקרים בהם לדיירים שונים נדרשים פתרונות שונים המצריכים טיפול שונה בין דייר לדייר כדי שלאותו דייר תיראה העסקה משתלמת. לדוגמא, נכה אשר זקוק לפתרונות ניוד בבניין, או דיירים הגרים בדירות קרקע אשר לא משתמשים במעלית ולא רואים בהוספת מעלית לבניין הגדלת ערך הנכס שלהם. על היזם לתת קריטריונים שוויוניים ככל הניתן לצד מתן מענה לצרכי הדיירים ככל הניתן. למעשה, ניתן לומר כי קיים מתח מובנה בין הצרכים של כל דייר לבין העקרונות השוויוניים של כלל פרויקט. על היזם לסלול את שביל הזהב תוך איזון בין כדאיות כלכלית להיות הפרויקט חברתי כדי שייצא אל הפועל – זאת שכן שני הגורמים הללו הכרחיים להתקדמות הפרויקט. כלומר, במידה והפרויקט לא יהיה חברתי דיו ולא יאושר על ידי הדיירים, הוא לא יוכל להתקדם. יחד עם זאת, גם אם הפרויקט מאושר על ידי הדיירים אך כבר לא כלכלי עבור היזם, לא יהיה כמובן אפשרות להוציא פרויקט שכזה מן הכוח אל הפועל.

היבטים חברתיים נוספים בהתחדשות עירונית

היבט חשוב מאוד בהתחדשות עירונית הינו ההיבט התכנוני; כל תכנון של תב”ע חדשה חייב להתחיל בראש ובראשונה עם שיתוף מלא של בעלי הקרקע. לאחר שיש אישור מטעם הדיירים, נדרש היזם על ידי הוועדה המחוזית לשתף את כלל הציבור הרלוונטי בפרויקט. כך, אנשים שעשויים להיפגע מהתוכנית יוכלו להביע את דעתם; בדרך זו, ניתן יהיה להגדיל את התועלת והרווח של כל הצדדים המעורבים יחד עם צמצום התנגדויות עתידי מול הפרויקט שקורם עור וגידים.

היבט לא פחות חשוב, הינו שכירת שירותיו של יועץ חברתי. משום שבפרויקטים של פינוי בינוי, לעתים מוכפלת אוכלוסיית המתחם פי 2 ואף פי 3 בהשוואה לכמות האוכלוסייה הקודמת; גדלים למעשה הצרכים הציבוריים. כלומר, יש להתאים את גודל\כמות הפארקים, גני הילדים ותשתיות ציבוריות אחרות לכמות האוכלוסייה המתוכננת. כמו כן, היועץ החברתי יבחן מהו חלק הפרויקט אשר יוקדש לצורכי מסחר וציבור.

לעומת זאת, תמ”א 38\2 הינו מסלול הריסה ובניה של המבנה. בחלופה זאת העירייה מאפשרת מיצוי מלא של סל הזכויות של תמ”א 38 הארצית – 2.5 קומות חדשות, למעט שכונות ספציפיות בהן קידמה העירייה תוכניות לשימור שכונתי. למשל, בשכונות רחביה ובית הכרם בירושלים בהן יש הגבלת בניה לגובה מסוים.

אסדן תמא 38 2

הרווח של היזם

כאמור, היזם זוכה להוסיף יחידות דיור לבניין או אשר יהיו שלו למכירה, ומקבל פטור מהיטל השבחה על הזכויות החדשות. עם זאת, היזם יהיה יותר מוגבל בפרויקטים מסוג תמ”א 38\1 עקב הסיבות שצוינו לעיל.

הרווח של הדיירים

הדיירים יקבלו דירות בעלות ערך גבוה יותר, זאת עקב תוספות בניה שיבנה היזם במהלך חיזוק הבניין. לעתים יהיה מדובר בבניית מרפסת, חדר נוסף בדירה, ממ”ד, בניית מעלית בבניין, , שדרוג כללי של הבניין וכו’. כל אלו עשויים להעלות את ערך הדירה משמעותית. עם זאת, כדי להנות מהשבחה זו, הדייר יצטרך לעזוב את הדירה שלו ולמצוא פתרון דיור אחר עד סיום העבודות שעשויות לקחת קרוב לשנה. ניתן לומר כי בהתאם למסלול התמ”א שיתבצע על המבנה, יקבלו הדיירים תמורה שונה; שכן, בפרויקטים מסוג תמ”א 38\2 מקבל הדייר תמורה גדולה הרבה יותר היקף שיפור מצבו של הבניין מן היסוד וחניה צמודה. על פי סל הזכויות, ניתן להוסיף שטח עיקרי של עד 25 מ”ר ומרפסת של עד 12 מ”ר לכל דירה – אך כמובן שכל מקרה לגופו והינו תלוי ברווחיות של הפרויקט.

אז מה היה לנו פה?

לעתים נראה כי ההיבט החברתי בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא החשוב ביותר, שכן על גבו יקום או ייפול פרויקט עתידי. חשוב מאוד לפעול במישור זה באופן אסטרטגי, מחושב ומתוכנן על מנת שהפרויקט ייצא לדרך.

לקביעת פגישת יעוץ והתאמה ראשונית: