התחדשות עירונית בירושלים

ירושלים היא לא רק עיר הבירה של ישראל, אלא גם אחד האזורים שבהם יש את התנופה הכי מרשימה של התחדשות עירונית. במאמר הבא נסביר מה מאפיין פרויקטים מן הסוג הזה בירושלים, מה היתרונות שלהם ואל מי כדאי לפנות על מנת להתחיל אותם

המטרה של התחדשות עירונית היא לשדרג אזורים ותיקים או מוזנחים לתועלת כלל הציבור. מלבד יישום פרויקטים כאלה כדי לשפר את סביבת המגורים של הדיירים עצמם, יש לזה השפעה על האופן שבו האזרחים תופסים את העיר ועל מה שהם מרגישים כלפיה. כפועל יוצא מכך, התחדשות עירונית היא אינטרס מובהק גם של העירייה וגם של הדיירים.

אחת הערים שבהן אפשר לראות בצורה הכי בולטת את ההצלחה של התחדשות עירונית היא כמובן ירושלים. מלבד העובדה שמדובר על עיר הבירה של ישראל ועל אחד מיעדי התיירות המובילים של המזרח התיכון, ירושלים היא גם עיר ותיקה מאוד. כתוצאה מכך, יש בירושלים המון שכונות ישנות. אז בזכות התחדשות עירונית, אפשר להמשיך לקדם את ירושלים ולהבליט את היתרונות שלה.

היתרונות של התחדשות עירונית בירושלים

בשביל להבין לעומק את היתרונות של התחדשות עירונית בכלל ופרויקטים כאלה בירושלים בפרט, צריך לדעת כיצד הם מתבצעים. בשלב הראשון של הפרויקט, העירייה מחליטה על אזור שאותו היא רוצה לחדש. לחילופין, יזמים ובעלי נכסים יכולים לפנות אל העירייה במטרה לעודד אותה לאשר פרויקטים כאלה. אם הפרויקט מאושר, מתקדמים לשלב של הביצוע.

בשלב הביצוע, בוחרים האם לבצע התחדשות עירונית על בסיס פרויקטים של תמ”א 38, פינוי בינוי ועוד. ספציפית בירושלים, יש שילוב יחסית מגוון בין סוגים שונים של פרויקטים. בכל מקרה, הנקודה היא שאת המטרות של התחדשות עירונית אפשר להשיג בדרכים שונות. מי שמחליטה היא העירייה, בשיתוף האזרחים ועל פי פרמטרים כאלה ואחרים שחלקם נקבעים גם על ידי היזם.

architect-architecture-blueprint-build-271667

החשיבות של התחדשות עירונית לכל העיר

הטעות הנפוצה מייחסת להתחדשות עירונית יתרונות כלפי מי שגר בנכסים הרלוונטיים בלבד. אז כמובן שאת השינוי הכי גדול אפשר לראות ספציפית באזור המוזנח שלאחר הפרויקט הופך להיות חדש, רענן ומודרני, אבל ההשפעה הרחבה היא על כלל תושבי העיר.

הסיבה לכך שהתחדשות עירונית משפיעה לטובה על כל תושבי ירושלים למשל קשורה אל התשתיות ואל העומסים. אם מבצעים התחדשות עירונית, מחליפים בהכרח חלק מתשתיות המים, הצנרת, פינוי השפכים, החשמל וכן הלאה. מהרגע שבו מחליפים ומשדרגים את התשתיות הללו, כל התושבים נהנים מהשיפור באיכות החיים.

בנוסף, התחדשות עירונית חשובה מאוד בערים כמו ירושלים בגלל שהיא משפיעה על ערך הנכסים. זה קורה גם באזור שאותו מחדשים וגם באזורים סמוכים – בעיקר בשכונות צמודות או קרובות. עם הזמן, הערך של נכסים בכל רחבי ירושלים ממשיך לעלות והתושבים מרוויחים מזה.

הבדלים בין עבודות התחדשות

אי אפשר לדבר על התחדשות עירונית בעיר גדולה כמו ירושלים בלי להזכיר את המאפיינים השונים של כל פרויקט. גם בלי קשר לשאלה האם העירייה אישרה פרויקט פינוי בינוי, תמ”א 38 או משהו אחר, צריך להתייעץ עם בעלי מקצוע לגבי העבודות עצמן.

עבודות התחדשות מבוססות על החלפת המבנים הישנים וכל הסביבה המוזנחת. אחרי שמפנים את הדירות ואת הנכסים, בונים קומפלקס איכותי יותר שכולל בנייני מגורים חדשים לצד מקסום השטח ופיתוח סביבתי מקיף. כמו כן, לצד הגדלת הדירות בשכונה מגדילים את תשתיות התחבורה, מוסדות החינוך, השירותים הקהילתיים, מתחמי הפנאי והמסחר ועוד.

במילים אחרות, כל סוג של עבודת התחדשות מתבצעת לטובת כל תושבי העיר. מי שמרוויחים מזה באופן מיידי הם אלו שגרים בדירות החדשות, אבל מי שנהנה מהתוצאות בטווח הבינוני והארוך הם גם אלו שגרים באזורים אחרים. זו הסיבה שבגללה עיריית ירושלים מעודדת פרויקטים של התחדשות עירונית ומתעקשת על ביצוע שלהם ברמה הגבוהה ביותר.

architecture-1857175_1280

חיזוק מבנים לעומת הריסה ובנייה

אצל רוב בעלי הנכסים והדירות באזורים שעומדים לעבור התחדשות עירונית, הדילמה העיקרית היא בין חיזוק בלבד לבין פינוי ובינוי. בשיטה הראשונה של תמ”א 38, הבניין נשאר עומד ורק מבצעים בו שיפוצים וחיזוק כדי להפוך אותו לעמיד יותר בפני אירועים כאלה ואחרים של רעידות אדמה. לעומת זאת, בשיטה השנייה של פינוי ובינוי יוצרים תב”ע חדשה שמתייחסת לכל צרכי הסביבה מעבר לרמת הבניין הבודד.

בתווך, יש גם אפשרות של תמ”א 38 הריסה ובנייה. זו אפשרות ביניים מסוימת, שבה הורסים בניין ישן ומקימים במקומו בניין חדש אבל באופן נקודתי. כמו כן, זו אופציה שמתאפשרת רק אם זכויות הבנייה שמתקבלות במסגרת התוכנית אכן מאפשרות כדאיות כלכלית עבור הפרויקט.

ההתלבטות בין סוגים שונים של התחדשות עירונית היא בהחלט במקום. בפועל, מי שאחראי לקבל את ההחלטה עבור הציבור אלו נציגי העירייה. אבל עוד קודם לכן, שווה להתייעץ עם יזמים ועם חברה מקצועית שמכירה את התחום ובקיאה בו. אם חברה כזו מעורבת בתהליך, יש סיכוי גבוה יותר שהפרויקט של התחדשות עירונית בירושלים או בכל עיר אחרת יתבצע לשביעות הרצון של הדיירים.

מה נדרש כדי לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית?

העניין הוא שלא כל קבלן יכול להתמודד עם הדרישות השונות של העיריות המקומיות. על מנת שפרויקט של התחדשות עירונית גם ייצא לדרך וגם יגיע לסיומו לשביעות הרצון של כל הגורמים המעורבים, עליו להתבצע על ידי חברה שמתמחה בכך. אם החברה לא מספיק מנוסה או מקצועית, התוצאה עלולה להיות עוגמת נפש רבה לכל האזרחים וירידה לטמיון של השקעת זמן, משאבי כוח אדם וכסף מצד העירייה.

ברמה הבירוקרטית, יש צורך באישור של רוב הדיירים על מנת להתחיל את הפרויקט. על מנת להשיג אישור כזה, צריך להראות תוכניות מסודרות ורשימה של יתרונות וחסרונות. ככל שיש יותר מידע אמין, כך הסיכוי לאישור עולה. 

התחדשות עירונית - דווקא בירושלים

ירושלים, בהיותה עיר ותיקה, שלא לומר עתיקת יומין, זקוקה אף יותר מערים אחרות בישראל לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.

העיר מלאה בבניינים מגורים ישנים מאוד, שצריכים לעבור תהליכי חידוש, או התחדשות מכמה סיבות:

  • בדירות הישנות הללו אין ממ”ד ולכן הן נחשבות פחות בטוחות למגורים
  • הדירות הישנות הללו נפגעו ונשחקו כל כך מפגעי הזמן עד כי אינן מתאימות יותר לסטנדרט המגורים של המאה ה 21
  • חידוש והתחדשות עירונית בירושלים מאפשרים למשוך אל העיר אוכלוסיות חזקות ואיכותיות יותר וכך לשפר את איכות החיים של תושבי העיר גם בהיבט הסוציו – אקונומי.

 

מן הראוי לציין כי התחדשות עירונית בירושלים מתבצעת תוך ביצוע התאמות נדרשות לכל מגזר, שהרי רב תרבותיות היא אחד המאפיינים הבולטים של העיר, כמו גם נקודה רגישה במיוחד, המצריכה ניהול מתחשב ומחושב, כדי לשמור על שקט ושלווה.

04

הירושלמים מקבלים יותר

היקף התמורה לה זוכים בעלי הדירות המשתתפים בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית ירושלים הוא גדול יותר מאשר בערים אחרות.

החוק אמנם קובע כי ניתן לבנות לנכס הקים תוספות בגודל של עד 25 מ”ר, אבל רשויות מקומיות רבות, ביניהן תל אביב, פתח תקווה, הרצליה ונתניה, צמצמו את התוספות ל 12 מ”ר, בעוד עיריית ירושלים, נכון לכתיבת שורות אלה, מאפשרת קידום של מיזמים עד 25 מ”ר, ללא הגבלה נוספת.

כתוצאה, קל יותר לרתום את בעלי הדירות בעיר ולכן ליזמים קל יותר לקדם את הפרויקטים שלהם.

 

התמורה הגדולה יחסית, עוזרת לחזק את אמון הציבור ביזמים ובפרויקט, שכן לכל שינוי במדיניות יש השפעה עצומה על כל פרויקט כזה, אבל בירושלים, קיימת מדיניות של קידום תחום התחדשות עירונית, לטובת כולם.

 

למרות זאת, חשוב לציין כי שינויים במדיניות חלים ככל שמתחלפים בעלי ההשפעה ברשות המקומית ולכן, כל עוד השלטון המקומי הנוכחי בעיר תומך במיזמי התחדשות עירונית ומאפשר ליזמים לתת יותר לבעלי הדירות, כדאי לנצל את המומנטום, במיוחד בירושלים, לפני שהתנאים ישתנו והיקף התמורה עבור פרויקטים של פינוי בינוי, או תמ”א 38/2 בירושלים ירד.

התחדשות עירונית בירושלים - המרוויחים העיקריים

תחום ההתחדשות העירונית בישראל, בעיקר כאשר מדובר על פרויקטים מסוג תמ”א 38 בירושלים, או תמ”א 38/2, נחשב עדיין חדש יחסית ובכל מקרה יועד לאזורים בהם מתגוררת אוכלוסייה חלשה יחסית, אשר זקוקה לפרויקט הזה לצורך שדרוג איכות החיים שלה, ללא צורך בהשקעה כספית גדולה.

הדיירים המפונים מדירותיהם לצורך הפרויקט מקבלים בתמורה דירה חדשה בבניין החדש (או המשופץ) שבונים להם. בדירה החדשה יקבלו שטח בנוי נוסף, כמו גם ממ”ד חניה פרטי, לעיתים מרפסת שמש, מעלית ועוד – הכל בהתאם למו”מ שניהלו עם היזם לפני תחילת התהליך..

מה מרוויחים היזמים והרשויות?

לא רק הדיירים ובעלי הדירות מרוויחים, כי אם גם היזמים והרשויות, שכן היזמים מקבלים שטחים נוספים לבנות עליהם, אותם הם יכולים למכור לאחר מכן לציבור הרחב וליהנות מהרווחים.

לצד היזמים, גם הרשויות לא נדרשות להשקיע כאן כסף, או עבודה, אלא בעיקר להנות מהתוצאות – 

שכונות חדשות ומחודשות, בנויות באמצעים מתקדמים, בסטנדרטים גבוהים, שטחים ציבוריים מפוצחים ואסתטיים, אשר מושכים אוכלוסיות חזקות לעיר.

כל זה מתאפשר באמצעות הפרויקטים השונים של התחדשות עירונית, שאפשר לראות בימים אלה בכל הארץ.

cam11_LARGE_3.12.17

כלי יעיל להתמודדות עם שלל בעיות

התחדשות עירונית אף הפכה עם השנים כלי יעיל להתמודדות עם בעיית יוקר המחייה, מחסור בשטחים ריקים לבנייה והביקוש העולה בהתמדה עבור דירות חדשות למגורים.

פרויקטים שונים של התחדשות עירונית פותחים את האפשרות לפנות שטח ישן במרכז העיר ולבנות במקומו אזור חדש, מתקדם, מטופח ובו מספר גדול של יחידות דיור, בהשוואה למספר יחידות הדיור שהיו בו קודם, כמו גם בניינים עמידים וחזקים, שאינם פגיעים בפני רעידות אדמה, אשר יש בהם גם פתרונות הולמים, תואמים את התקופה להתמודדות עם בעיות בטחוניות, כמו ממ”ד בכל דירה.

כיצד מתחיל תהליך התחדשות עירונית

תהליכי ההתחדשות העירונית מתחילים בדרכים שונות. לעיתים התהליך קורה באופן טבעי, לעיתים ביוזמת רשות ציבורית, או גוף פרטי יזמי. לרוב התהליך הופך להיות רלוונטי כאשר יש שימוש אינטנסיבי בקרקע לצד עלייה בצפיפות האוכלוסייה בשטח.

תהליך התחדשות עירונית טבעי

תהליכים טבעיים של התחדשות עירונית התרחשו בשכונות שונות בארץ, כאשר האוכלוסייה החלה להזדקן, לעבור למוסדות שונים, או ללכת לעולמה.

במקום האוכלוסייה המזדקנת, החלו להיכנס לשכונה משפחות צעירות, כדי להנות מהמחירים הנמוכים.

במקביל, החלו התושבים החדשים להפעיל לחץ על הרשויות לחדש את תשתיות החינוך בשכונה, לשפר שירותים אחרים ואף להרחיב את הדירות הקיימות.

תהליך התחדשות עירונית ביוזמת יזמים

בשכונות אחרות, התחיל התהליך ביוזמת היזמים, אשר זיהו את הפוטנציאל, שכן הבנייה בשכונה התאפיינה בניצול נמוך של הקרקע, בעקבות בנייה נמוכה ומפוזרת. היזמים ניצלו את המחירים הנמוכים, כדי לרכוש בית, או מספר בתים סמוכים ולבנות במקומם בניינים רבי קומות, אשר סיפקו מענה לצורך העולה במגורים איכותיים באזור.

תהליך התחדשות עירונית ביוזמת הרשות

במקרים רבים, נוצרות יוזמות התחדשות עירונית על ידי הרשות המקומית וכן על ידי משרד השיכון, כדי לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר וכן כדי לשפר תשתיות עירוניות שונות כמו כבישים, חזיתות, תוספת מקומות חנייה, שמירה על שטחים ירוקים ועוד.

הרשויות מעודדות את היזמים להגיע על ידי שינוי תוכנית בניין עיר והוספה של זכויות בנייה, תוך מתן הקלות ופטור מהיטל השבחה.

תהליכי התחדשות עירונית

תהליכי התחדשות עירונית יכולים להתבצע באמצעות פינוי בינוי, או באמצעות מסלול עיבוי, בו לא מפנים את הדיירים מהבתים.

בשני המקרים, לפני תחילת התהליך, יש לאתר בעיר את האזורים המתאימים, אשר זקוקים לחיזוק וחידוש, על ידי חיזוק נקודות חולשה קיימות, כמו שיקום וחידוש, תוך שמירה על ערכים מקומיים, מבנים עתיקים, ריאות ירוקות וכן הלאה.

 

לאחר מכן, מתחיל תכנון המשלב בין החזון, לעקרונות תכנוניים, כמו מספרי יחידות דיור, חידוש מרכזי מסחר, חידוש שטחים ציבוריים לשימושים שונים, כמו פארקים ציבוריים וכן הלאה.

 

השלב הבא הוא קביעת התקציב על ידי הרשות המקומית, אשר לרוב, בשל המורכבות הרבה של פרויקטים אלה, מגויס ממקורות שונים, ביניהם גם יזמים פרטיים.

 

לאחר מכן מגיע שלב היישום, המביא לידי ביטוי את החזון ואת התכנון, תוך שימוש בהחלטות תקציביות שהתקבלו.

שילוב הקהילה בתהליך מסייע להצלחת הפרויקט, שכן מדובר על פרויקט ארוך טווח, אשר יוצר שינויים עצומים באורח החיים, באיכות החיים ובאופי השכונה.

DJI_0355

התחדשות עירונית בירושלים במאה העשרים ואחת

ירושלים, כך נראה, נחושה בדעתה להפוך לעיר המובילה בישראל בתהליכי התחדשות עירונית לשנת 2021 והלאה,  שכן העירייה נוטה לקדם את הפרויקטים הללו בשלל אמלעים, כמו הגדלת כמות האישורים, כדי להגדיל את היצע הדיור ולמשוך אוכלוסייה חזקה אל העיר.

המטרה היא לקדם תחומים שונים בעיר, כמו חינוך,, תרבות, תעסוקה, דיור ותחבורה, כדי להפוך את ירושלים לאחת הערים המובילות בישראל, עם היצע מגורים רחב ואיכותי לכלל שכבות האוכלוסייה.

החדשות הטובות הן שיש חברות שאכן מתמחות בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ובירושלים בפרט. אותן חברות מכירות היטב את השכונות השונות של ירושלים, יודעות כיצד להתחבר אל התשתית המקומית ובקיאות גם בנהלים של ועדות הפיקוח והבנייה. בנוסף, התייעצות עם אותן חברות מאפשרת ליזום פרויקטים של התחדשות עירונית כדי להפיק מהם את מלוא התועלת.

הדור הבא של התחדשות עירונית כבר כאן

הדור הבא של התחדשות עירונית כבר מבוסס על התאמה ספציפית לצרכים של קהל היעד. בשביל להתאים את הפרויקט למי שעומד לגור בו וגם לטובת שאר אזרחי העיר, צריך להתייעץ עם בעלי מקצוע. התייעצות כזו עוזרת בהתאמה אישית של התחדשות עירונית והיא מגדילה את סיכויי ההצלחה של הפרויקט. במקביל, ההתייעצות הזו היא תנאי עבור קביעת מסגרת התקציב ואז לוח הזמנים.

חברת אסדן התחדשות עירונית מתמחה בירושלים והסביבה. מאחורינו שורה ארוכה של פרויקטים מוצלחים כי אנו מציבים את הצרכים שלך בראש סדר העדיפויות. התייעצות איתנו תאפשר לך לקבל החלטה מבוססת, מנומקת וטובה יותר לגבי התחדשות עירונית מכל סוג. אז אם חשוב לך לקבל מידע אמין על פרויקטים של תמ”א 38 או פינוי בינוי, כל שעליך לעשות הוא להשאיר פרטים באתר הרשמי.

לקביעת פגישת יעוץ והתאמה ראשונית: