התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא השם הכולל למגוון התהליכים בהם אזור מסוים אשר דרוש לשיקום כללי, החל מבניין  ועד אזור שלם, מקבל את השיקום לו הוא זקוק מבחינה מבנית או חברתית.

ישנם מספר דרכים בהם מקודמים תכניות של התחדשות עירונית, לפעמים התהליך מתרחש באופן טבעי, ביוזמה פרטית, ולעתים על ידי יוזמה של גוף או רשות ציבוריים. 

המטרה הכללית של כל פרויקט התחדשות עירונית היא לספק סביבת מגורים מחודשת ונעימה, תוך שיפור איכות החיים שבה, אם מבחינה מבנית ואם מבחינות אחרות. בנוסף ישנן מטרות נוספות אשר באות לידי מימוש בהתחדשות עירונית, בין היתר שיפור של תשתיות פיזיות במבנים ובשכונות, הגדלה של היצע דיור, שיפור בטיחות במבנים ומענה נרחב יותר לצרכים ציבוריים שעולים מן השטח.

מבחינה מהותית כל פרויקט שמחדש את הסביבה נכלל תחת הכותרת “התחדשות עירונית” אך ישנן מספר לא מעט מסלולי רישוי בהם ניתן לקדם פרויקטים שכאלה, המוכרים ביותר הן, “פינוי בינוי” ותמ”א 38, בהם המדינה נתנה פטורים נרחבים מחבויות מס מקובלות בתחום לצד מנגנון משפטי שמאפשר לקדם את הפרויקט לפי רוב נדרש, אך ישנן חלופות נוספות ופחות מוכרות, בסופו של דבר, מה שחשוב לכם הדיירים היא קבלת דירה חדשה בפרויקט חדש ואיכותי.

לא כל פרויקט התחדשות עירונית הוא כדאי. על מנת שהפרויקט יצדיק את עצמו הן ליזם המפעיל אותו והן לתושבים, היזם צריך להוסיף כמות משמעותית של יחידות דיור ביחס לכמות היחידות הקיימות. התוספות הללו נקבעות לפי שיקולים כמו בנייה לגובה, צפיפות של יחידות הדיור, הפרשה של שטחים לצרכי ציבור, הסדרי חניה ותנועה, וגם על פי שיקולים כלכליים: מחירי הקרקע ועלות הפינוי. בחישוב היחס הכללי מתאפשר לבסוף להסיק מהן הפעולות הנדרשות בפרוייקט, כמו תוספת בניה במסגרת הקיים, או תוספת של בניית יחידות חדשות עבור בעלי הדירות הקיימות או בניית דירות חדשות שימכרו על ידי הקבלן או היזם המניעים את הפרויקט.

כפי שכבר הזכרנו, קידום של פרויקט של התחדשות עירונית יכול להתבצע ביוזמת פרטית או ביוזמת גוף ציבורי.

כשהיא מגיעה מגוף ציבורי, המשמעות היא שהעירייה יוזמת תכנית מתאר (תב״ע) להתחדשות עירונית. לעתים העירייה יכולה להיעזר במשרד הבינוי והשיכון או הרשות להתחדשות עירונית באמצעות מנהלות שפרוסות ברחבי הארץ לצורך קבלת תקציב לתכנון הפרויקט, בכל מקרה מימוש של התכניות בפועל יבוצע על ידי יזמים פרטיים, איתם יתקשרו דיירי הבניין או הבניינים הקיימים לאחר קבלת האישורים הנדרשים.

גם כאשר היוזמה מגיעה באופן פרטי, דרך יזם או או בעלי הדירות המתארגנים לביצוע התהליך, המארגנים צריכים להביא את את התכניות לדיון ולאישור על ידי ועדות התכנון השונות, אך במסלול זה ההתקשרות מול היזם נעשית לפני קידום התכנית.