התחדשות עירונית

מהי התחדשות עירונית ואיך זה עוזר לי?

התחדשות עירונית היא השם הכולל למגוון התהליכים בהם אזור מסוים אשר דרוש לשיקום כללי, החל מבניין  ועד אזור שלם, מקבל את השיקום לו הוא זקוק מבחינה מבנית או חברתית.

ישנם מספר דרכים בהם מקודמים תכניות של התחדשות עירונית, לפעמים התהליך מתרחש באופן טבעי, ביוזמה פרטית, ולעתים על ידי יוזמה של גוף או רשות ציבוריים. 

המטרה הכללית של כל פרויקט התחדשות עירונית היא לספק סביבת מגורים מחודשת ונעימה, תוך שיפור איכות החיים שבה, אם מבחינה מבנית ואם מבחינות אחרות. בנוסף ישנן מטרות נוספות אשר באות לידי מימוש בהתחדשות עירונית, בין היתר שיפור של תשתיות פיזיות במבנים ובשכונות, הגדלה של היצע דיור, שיפור בטיחות במבנים ומענה נרחב יותר לצרכים ציבוריים שעולים מן השטח.

מבחינה מהותית כל פרויקט שמחדש את הסביבה נכלל תחת הכותרת “התחדשות עירונית” אך ישנן מספר לא מעט מסלולי רישוי בהם ניתן לקדם פרויקטים שכאלה, המוכרים ביותר הן, “פינוי בינוי” ותמ”א 38, בהם המדינה נתנה פטורים נרחבים מחבויות מס מקובלות בתחום לצד מנגנון משפטי שמאפשר לקדם את הפרויקט לפי רוב נדרש, אך ישנן חלופות נוספות ופחות מוכרות, בסופו של דבר, מה שחשוב לכם הדיירים היא קבלת דירה חדשה בפרויקט חדש ואיכותי.

לא כל פרויקט התחדשות עירונית הוא כדאי. על מנת שהפרויקט יצדיק את עצמו הן ליזם המפעיל אותו והן לתושבים, היזם צריך להוסיף כמות משמעותית של יחידות דיור ביחס לכמות היחידות הקיימות. התוספות הללו נקבעות לפי שיקולים כמו בנייה לגובה, צפיפות של יחידות הדיור, הפרשה של שטחים לצרכי ציבור, הסדרי חניה ותנועה, וגם על פי שיקולים כלכליים: מחירי הקרקע ועלות הפינוי. בחישוב היחס הכללי מתאפשר לבסוף להסיק מהן הפעולות הנדרשות בפרוייקט, כמו תוספת בניה במסגרת הקיים, או תוספת של בניית יחידות חדשות עבור בעלי הדירות הקיימות או בניית דירות חדשות שימכרו על ידי הקבלן או היזם המניעים את הפרויקט.

כפי שכבר הזכרנו, קידום של פרויקט של התחדשות עירונית יכול להתבצע ביוזמת פרטית או ביוזמת גוף ציבורי.

כשהיא מגיעה מגוף ציבורי, המשמעות היא שהעירייה יוזמת תכנית מתאר (תב״ע) להתחדשות עירונית. לעתים העירייה יכולה להיעזר במשרד הבינוי והשיכון או הרשות להתחדשות עירונית באמצעות מנהלות שפרוסות ברחבי הארץ לצורך קבלת תקציב לתכנון הפרויקט, בכל מקרה מימוש של התכניות בפועל יבוצע על ידי יזמים פרטיים, איתם יתקשרו דיירי הבניין או הבניינים הקיימים לאחר קבלת האישורים הנדרשים.

גם כאשר היוזמה מגיעה באופן פרטי, דרך יזם או או בעלי הדירות המתארגנים לביצוע התהליך, המארגנים צריכים להביא את את התכניות לדיון ולאישור על ידי ועדות התכנון השונות, אך במסלול זה ההתקשרות מול היזם נעשית לפני קידום התכנית.

אסדן התחדשות עירונית

ממה נהנים הדיירים המשתתפים בפרויקט?

  •  מגורים בדירה חדשה וגדולה יותר הכוללת ממ”ד
  • בניין אשר עומד בתקן הרלוונטי לרעידות אדמה
  • לרוב יתווספו אפשרויות חניה ומחסנים
  • אם מדובר בפרויקט של פינוי-בינוי, שכונת המגורים תקבל תשתיות משופרות
  • העלאת ערך הנכס.

אפשרויות אלו אינן קבועות בחוק, וניתן להשיגן תוך כדי משא ומתן עם היזם או הקבלן האחראים על הפרויקט. על מנת שהדיירים יקבלו תמורה הוגנת, כדאי לוודא קיום של התארגנות משותפת של הדיירים ולהיעזר בייעוץ משפטי הולם. במסגרת המשא ומתן, יכולים הדיירים לבקש מן הקבלן/יזם מימון עבור הייעוץ המשפטי.

העקרונות שצריכים להוביל אתכם במהלך הפרויקט

  • קחו החלטות בעצמכם לטובת עתיד הבית והסביבה שלכם
  • אל תאבדו זמן יקר – ישנה מגמה  של הרושיות להפחית את התמורות לדיירים במשך הזמן, כל יום מיותר שעובר עלול להפחית לכם את התמורה אותה תוכלו לקבל.
  • עבדו יחד- בהתארגנות משותפת של הדיירים.
  • בדקו את האפשרויות המונחות בפניכם ובחרו את המתאימות לכם
  • בחרו היטב את אנשי המקצוע עבור הפרויקט

זכרו: תחום ההתחדשות העירונית הוא כר נרחב ליזמים חסרי ניסיון ויכולת אמיתית למימוש פרויקטים כאלה, עקב כך שניתן בעצם לרכוש מכם הדיירים זכויות בניה בתמורה לשירותי בניה עתידיים, אך ללא כסף משמעותי שמושקע בתחילת הדרך, הסכנות הכרוכות בכך הן רבות והן עלולות לתקוע את הפרויקט שלכם באמצע התהליך, מאידך לחברות הציבוריות הגדולות בדרך כלל אין הגמישות והחיבור לשטח כדי לייצר את הפתרונות החברתיים הנדרשים ולהגיע לאחוז החתימות הנדרש  ולכן לכל פרויקט צריך לתפור את היזם הנכון.

המושגים שתרצו להכיר כשאתם ניגשים לפרויקט התחדשות עירונית

תמ”א 38: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

התכנית מקדמת חיזוק מבנים אשר נבנו לפני שנת 1980. ישנם שני מסלולים לקידום בקשות לתמ”א: הראשון- בניית תוספות על גבי הבניין הקיים תוך כדי חיזוק המבנה והשני- הריסה ובניה מחדש.

פינוי-בינוי: פינוי-בינוי הוא כלי מרכזי להנעת תהליך של התחדשות עירונית.

בפרויקט לפינוי-בינוי הורסים מבנים קיימים ובמקומם מקימים מבנים חדשים, בתוספת שדרוג של המרחב הציבורי ומתן פתרונות לתנועה ולחנייה. מי שרשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי הוא משרד הבינוי, אשר עושה זאת באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.

אסדן התחדשות עירונית

בינוי-פינוי:

בבינוי-פינוי היזם קודם כל בונה את הבניינים החדשים בשטח פנוי  אשר נמצא בקרבת בניינים המיועדים לפינוי ולהריסה. ובסיום בניית המבנים החדשים, עוברים הדיירים מדירותיהם הישנות אל הדירות החדשות במבנה החדש, ואילו המבנים הישנים עוברים תהליך של הריסה ובניה מחדש בו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא וכן הלאה

תכנית בניין ערים (תב”ע):

מסמך בעל תוקף חוקי, שנועד לקבוע את אופן השימוש בקרקע. המסמך מורכב משני חלקים עיקריים: התשריט והתקנון. אל שני נספחים אלו אפשר לצרף נספחים נוספים כמו תכנית בינוי. התב״ע תקפה על מבנה אחד בלבד או רק מעט יותר. התב״ע תקבע את יעודי הקרקע, את זכויות הבניה ואת מגבלות הבינוי.

היתר בנייה:

אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון לביצוע עבודות בנייה. היתר בנייה יינתן מכוח התב”ע התקפה החלה על הקרקע המדוברת. רק לאחר קבלת היתר זה ניתן לבצע את הבנייה בפועל.

בדרך כלל ניתן לפצל את ההיתר לשניים, היתר חפירה ודיפון – לצורך חפירה מרתפי החניה, והיתר בניה סופי – לבניית הבניין החדש.

 

אחוזי בנייה:

אחוזי הבניה נגזרים מתקנון התכנית הרלוונטי למגרש. למשל: על גבי מגרש בשטח דונם אשר נקבע כי אחוזי הבניה בו יהיו על סך 50%, ניתן יהיה לבנות 500 מ״ר.

לקביעת פגישת יעוץ והתאמה ראשונית:

תהליך התקדמות פרויקט סטנדרטי
0.

3-6 חודשים

חתימת רוב נדרש
על יפוי כוח תכנוני

0.

24-36 חודשים

אישור תב”ע

0.

8-14 חודשים

פרסום והחלטת וועדה

0.

3 חודשים

קבלת היתר בניה

0.

18-24 חודשים

בנייה בפועל

סה"כ שלב תכנון ואישור
בין 3.5 - 5 שנים
סה"כ תקופת הפרויקט
בין 6 - 8.5 שנים