פינוי בינוי ירושלים

העיר ירושלים הינה פורצת דרך בתחום הפינוי בינוי. למעשה, ירושלים היא הראשונה שהחלה לחשוב באופן מערכתי על תהליכי התחדשות עירונית, זאת כחלק מראייה רחבה כלפי עתיד הבניה והתשתיות של העיר. במאמר זה נסקור את החדשנות והפעולות שנעשו בעיר ירושלים בתחום הפינוי בינוי.

מה עשתה עיריית ירושלים בנושא הפינוי בינוי

העיר ירושלים החלה בהכנה של תוכנית עירונית שתסדיר את כל הזכויות הפוטנציאליות הנוגעות בהתחדשות עירונית; זאת, כפרי לחשיבתה המערכתית של העיר בכל הנוגע לתהליכי התחדשות עירונית ולהבנה שלה את השונות הרבה בין השכונות הירושלמיות ולכך שאינה דומה רחביה לקרית יובל מבחינת מאפייני הבינוי שלה וערכי השימור. בתוך כך, תגדיר עיריית ירושלים היכן ניתן לבצע פרויקטים של תמ”א 38 והיכן ניתן לבצע פרויקטים של פינוי בינוי. 

חשוב להבין כי פינוי בינוי ותמ”א 38 הינם פרויקטים שונים זה מזה בהגדרה. הבדל מהותי בין השניים הוא היקף הפרויקט. פרויקט פינוי בינוי הינו גדול בהרבה מפרויקט תמ”א 38, פינוי בינוי יעסוק במתחמים ואף בשכונות, בעוד פרויקט תמ”א 38 מתייחס לבניין אחד בודד.

אסדן פינוי בינוי בירושלים

החדשנות הירושלמית

לתוכנית ההסדרה הירושלמית קוראים תוכנית “10038”, התוכנית הופקדה בשנת 2011 וקיבלה תוקף בשנת 2014. כחלק מן התוכנית, נעשה ייעוד של שכונות ואזורים מסוימים בעיר ירושלים לטובת פרויקטים של פינוי בינוי, אך ללא הגדרה מדויקת של נפחי בניה. מה שהתוכנית כן מגדירה – עתידם של האזורים הללו מבחינה תכנונית כאזורים שעתידים לעבור פינוי בינוי. 

כמו כן, ירושלים הגתה את רעיון “השולחן העגול”, במסגרתו מתכנסים גורמים רלוונטיים – “צוות התחדשות עירונית” להמשך אישור תוכנית הפינוי בינוי; כמו הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית וכו’, זאת כדי לתת “אור – ירוק” ראשוני להתנעת הפרויקט. נקיטה בדרך זו, מקנה וודאות רבה יותר ליזמים בעת פתיחה בתהליך של פינוי בינוי, זאת על ידי קבלת מעין חותמת התחלתית מוקדמת, על מנת למנוע עבודה יזמית שתרד לטמיון ככל שהפרויקט לא ראוי ליציאה לפועל. כלומר, דרך פעולה זו, עשויה להגדיל את היצע היזמים בתחום הפינוי בינוי משום הקטנת הסיכון שלוקח על עצמו היזם, שכן בשלבים המוקדמים עוד לא השקיע משאבים רבים בפרויקט הפינוי בינוי.

תוכניות אב ירושלמיות

עיריית ירושלים לא הסתפקה בתוכנית הכוללנית אשר כפי שהזכרנו למעלה לא ירדה לרזולוציות של היקפי בניה במתחמים ספציפיים, והגתה תוכניות אב למרבית השכונות. תוכניות אב אלו מתוות מדיניות לשכונה שלמה ולעתידה מבחינת התחדשות עירונית בכלל ותוכניות פינוי בינוי בפרט, תוכניות אב אלו מתחלקות לשני סוגים שונים של תוכניות:

  1. תוכניות שהפקידו אותן כתב”ע (תוכנית בניין עיר) וניתן להפיק מכוחן היתרי בניה ברמת המגרש הבודד.
  2. תוכניות לא סטטוטוריות, כאלה שמתוות מדיניות בלבד – אלו למעשה רוב תוכניות האב הירושלמיות כיום. 

תוכניות אב שהפקידו אותן כתב”ע, תכנית 9988 היא הראשונה שקיבלה תוקף כתוכנית אב לשכונת רחביה, היא חילקה את השכונה לרמות שונות של היקפי בינוי, כאשר היקף הבינוי המקסימלי לא יעלה על 6 קומות ועל אחוזי בניה שמרניים והגדירה אף בניינים רבים לשימור, זאת במטרה לשמר את אופייה ההיסטורי והירוק של השכונה, תכנית זאת אינה מאפשרת כדאיות כלכלית לפינוי בינוי ברחבי השכונה עקב היקף זכויות הבנייה הנמוך ולמרות ערכי הקרקע הגבוהים בשכונה.

תכנית נוספת אשר הופקדה להתנגדויות היא  תכנית 16000 – תוכנית אב לשכונת בית הכרם, לפיה הגרעין ההיסטורי של השכונה יישמר במלואו אך חלקים נרחבים בשכונה יועדו לפינוי בינוי ואף אושרה בה תכנית מפורטת לפינוי בינוי ובניה של 400 יח”ד התואמת לתוכנית אב במתחם ארזים.

הסוג השני של תכניות האב – מתוות מדיניות בלבד , בהן חלק מהשכונה כן מאפשר פינוי בינוי וחלקה לא. נערך בשכונות ארנונה, קרית – משה, תלפיות, רסקו, קטמון והמושבה הגרמנית. כמו כן, קיימות שכונות בהן יש נפח גדול מאוד של פרויקטים של פינוי בינוי מבחינת תוכניות אב; ביניהן, קריית היובל, קריית – מנחם, קטמונים, ארמון הנציב, הגבעה הצרפתית, גילה וכו’. 

התוכניות אף עוסקות בתכנון הכולל של השכונה בהיבטים של צורכי ציבור – בתי ספר, גני ילדים, טיפות חלב וכו’, לצד תכנון תנועה אפקטיבי, שטחים ירוקים, שטחי חנייה מקסימליים ונקודות גובה ותצפית ועוד כמענה להיקף הבניה החדשה הצפוי.

אסדן התחדשות - פינוי בינוי בירושלים

פינוי בינוי בירושלים – נתונים ומגמות

ירושלים נמצאת במגמת עליה בהיקף הפרויקטים של פינוי בינוי המתנהלים בתוכה. בעוד בשנת 2018, היו בהליכי פינוי בינוי כ-16,266 יחידות דיור, בשנת 2019 – היקף יחידות הדיור בהליכי פינוי בינוי היה 25,991. למעשה, מדובר בעליה של 59.8% בהיקף יחידות הדיור הנמצאות בהליך של פינוי בינוי. ניתן לראות מגמה כללית של עליה בהיקף יחידות הדיור הנמצאות בהליך של פינוי בינוי בירושלים, כאשר 2019 הוגדרה כשנת השיא. יחד עם זאת, מנתונים לא רשמיים של המנהלת להתחדשות עירונית בירושלים, בשנת 2020 יהיו כ27,447 יחידות דיור בהליך של פינוי בינוי – כך שמדובר בעליה נוספת, בהתאם למגמה הקיימת. 

עתיד תוכניות הפינוי בינוי בעיר ירושלים

תוכנית נוספת ומשמעותית מאוד, המבוססת על מסמך מדיניות משנת 2018, עתידה לאפשר פינוי בינוי באזורים רבים בעיר – תוכנית זו מבוססת על מדיניות של הוועדה המחוזית ועיריית ירושלים. על פי התוכנית, עיריית ירושלים תאשר בנייה רוויה ומאסיבית על צירי הרכבת הקלה בעיר. מדיניות זו משמעותית עקב עתידה התכנוני של העיר בפן צירי הרכבות; העיר ירושלים עתידה להכיל בתוכה 5 קווי רכבת קלה, מתוכן 1 כבר קיים, 2 בעבודות ו2 תחת שלב אישורים – כלומר, כמות צירי הרכבת תגדל משמעותית. מדיניות זו של עיריית ירושלים, בהגדלת כמות קווי הרכבת הקלה ובסמוך אליהן לייצר בניה מאסיבית, נובעת מרצון של העיריה להפחית את השימוש ברכבים פרטיים ברחבי העיר. בעולם בכלל ובעולם המערבי בפרט, ישנה נהירה של תושבים אל הערים הגדלות ואל מרכזיהן. כתוצאה מכך, עומס התנועה בערים הגדולות גבר משמעותית. לכן, עולה צורך חדש בהקטנת כמות הרכבים שיסעו בתוך הערים הגדולות. משום שהגדלת נפח הכבישים בערים הגדולות לא מתאפשר בגלל היעדר מקום וצפיפות – נדרשו הערים הגדולות לפתרונות אחרים; העיר ירושלים, כמו ערים אחרות בעולם, שואפות להגיע לתוצאה זו על ידי הגדלת נפח התחבורה הציבורית, ובמקביל, הגדלת הבניה בסמוך לתחבורה הציבורית. 

כאמור, עיריית ירושלים בפרט החלה במדיניות של בניה בסמוך לצירי רכבות, אך לא באופן גורף, שכן בחלק מהשכונות ישנן מגבלות שימור של מבנים היסטוריים ובחלקן ישנה מגבלת בניה עד לגובה של 12 קומות – למשל בשכונות חרדיות. יחד עם זאת, ביתר השכונות בירושלים ניתן לבנות עד גובה של 18 קומות וברכסים להגיע אף לגובה של 30 קומות. 

כחלק ממדיניות עיריית ירושלים, במסגרתה ייעשו פרויקטים של פינוי בינוי ובניה מאסיבית על צירי רכבות, חברת אסדן ישראל יזמה את “פרויקט רוממה”. במסגרת הפרויקט נהרס הבניין הישן ובמקומו, נבנו כ – 380 יח”ד בתשעה בניינים  במגבלה של 12 קומות עקב הימצאות הפרויקט בשכונה חרדית.

אז מה היה לנו פה?

העיר ירושלים הינה פורצת דרך בתחום הפינוי בינוי בישראל, עיריית ירושלים מנהיגה תוכניות רחבות לטובת ביצוע תוכניות פינוי בינוי; ביניהן, בנייה מסיבית בקרבת צירי הרכבת הקלה בירושלים, תוכנית ההסדרה “10038” ותוכניות האב שתוארו במאמר. ניכר כי היקף יחידות הדיור הנמצאות בהליך פינוי בינוי בירושלים גדל עם השנים וכי עתיד תוכניות הפינוי בינוי בעיר נראה מבטיח.

לקביעת פגישת יעוץ והתאמה ראשונית: