פינוי בינוי בירושלים

העיר ירושלים הינה פורצת דרך בתחום הפינוי בינוי. למעשה, ירושלים היא הראשונה שהחלה לחשוב באופן מערכתי על תהליכי התחדשות עירונית, זאת כחלק מראייה רחבה כלפי עתיד הבניה והתשתיות של העיר. במאמר זה נסקור את החדשנות והפעולות שנעשו בעיר ירושלים בתחום הפינוי בינוי.

מה עשתה עיריית ירושלים בנושא הפינוי בינוי

העיר ירושלים החלה בהכנה של תוכנית עירונית שתסדיר את כל הזכויות הפוטנציאליות הנוגעות בהתחדשות עירונית; זאת, כפרי לחשיבתה המערכתית של העיר בכל הנוגע לתהליכי התחדשות עירונית ולהבנה שלה את השונות הרבה בין השכונות הירושלמיות ולכך שאינה דומה רחביה לקרית יובל מבחינת מאפייני הבינוי שלה וערכי השימור. בתוך כך, תגדיר עיריית ירושלים היכן ניתן לבצע פרויקטים של תמ”א 38 והיכן ניתן לבצע פרויקטים של פינוי בינוי. 

חשוב להבין כי פינוי בינוי ותמ”א 38 הינם פרויקטים שונים זה מזה בהגדרה. הבדל מהותי בין השניים הוא היקף הפרויקט. פרויקט פינוי בינוי הינו גדול בהרבה מפרויקט תמ”א 38, פינוי בינוי יעסוק במתחמים ואף בשכונות, בעוד פרויקט תמ”א 38 מתייחס לבניין אחד בודד.

פינוי בינוי בירושלים הוא פרויקט שבמהלכו מטפלים באזור שלם, או שכונה שלמה, שמורכבת מבניינים ישנים, שטחים ציבוריים ועוד. הטיפול כולל שיפוץ של הבניינים הישנים, או הריסה שלהם לצורך בניית בניינים חדשים, אך כולל גם שדרוג של השטחים הציבוריים, הקמת גינות ציבוריות וכן הלאה.

המטרה היא להפוך אזורים נחשלים ומוזנחים לסביבת מגורים חדשנית, מטופחת ומתקדמת, כדי לשפר את רמת החיים ואיכות הדיור של התושבים, תוך ניצול אופטימלי של הקרקעות, שמירה על ריאות ירוקות ושטחים פתוחים בעיר.

אסדן פינוי בינוי בירושלים

התנהלות של הליכי פינוי בינוי ירושלים

פינוי בינוי בירושלים מתבצע על ידי חברות מתמחות ומורשות, כמו למשל חברת אסדן ישראל, תוך פינוי מרצון של תושבי האזור והעברתם למגורים זמניים, במימון היזמים.

את הבניינים הישנים הורסים, לטובת בניית בנייני מגורים מודרניים, עם דירות חדשות, מתקדמות וגדולות יותר, עם מפרט טכני עשיר, אשר כולל מעלית בכל בניין, חדרי ביטחון, מחסנים, מקומות חניה מסודרים וכן הטבות שונות לתושבים, כמו שיפור מראה השכונה, הוספת גני משחקים, שיפוץ הרחוב, שיפוץ גנים ציבוריים ואף הקמת מרכזי קניות ובילוי.

יתרונות פינוי בינוי בירושלים

פרויקטים של פינוי בינו נעשים בהשתתפות של 3 גורמים עיקריים:

  1. היזם
  2. התושבים
  3. המדינה

במקרה של פרויקט פינוי בינוי – שלושת מרוויחים מהפרויקט ולכם אפשר לראות כי הפרויקטים הללו מאוד נפוצים ומבוקשים ברחבי הארץ.

בעלי הדירות

בעלי הדירות מרוויחים דירה גדולה יותר, בעלת ערך גבוה הרבה יותר (יש אומרים 40% יותר מהערך המקורי של הדירה), ללא כל הוצאה כספית מצידם.

הם גם נהנים משיפור איכות החיים בשכונה, אשר מכניסה אוכלוסייה צעירה וחזקה יותר, אשר אף היא מוסיפה לעליית ערך הנכס.

כל זה מתבצע ללא הוצאות נלוות מצד בעלי הדירות, שכן הם מקבלים אף דיור חלופי לתקופת הפרויקט.

יחד עם זאת, חשוב לציין כי הדירה החדשה מצריכה מבעלי הנכס לעיתים הוצאות נוספות במקרה שהם רוצים לשנות את תוכנית הקבלן ולהוסיף לדירה שלהם אלמנטים שאינם מופיעים בתוכנית הבסיסית. כמו כן, ריהוט הדירה החדשה עשוי לדרוש מבעלי הנכס הוצאות כספיות נוספות, כמו גם הטרחה במעברי דירה, גם אם ההוצאות הכספיות הכרוכות בכך מטופלות על ידי היזם.

היזם

יזם הפרויקט הוא זה אשר אחראי על הפרויקט מתחילתו ועד סופו. הוא הכתובת לכל פנייה על ידי בעלי הדירות, הוא אחראי על הפיכת החלום למציאות ואף נושא בכל העלויות הכרוכות בתהליך.

 

יחד עם זאת, חשוב להבין כי תהליכי פינוי בינוי יכולים להימשך שנים ארוכות ולכן היזם זקוק לאורך נשימה פיננסי משמעותי לטווח ארוך, למרות שהמהלך נחשב כדאי מאוד, שכן ההשקעה העצומה של היזם בפרויקט לרוב מניבה לו רווחים גדולים, בזכות שטחי בנייה נוספים, אותם הוא יכול לשווק לציבור וכך להחזיר לעצמו את ההשקעה הראשונית ואף להרוויח סכומים ניכרים של כסף.

המדינה והרשות המקומית

המדינה, כמו גם הרשות המקומית,שתיהן מרוויחות באופן משמעותי בפרויקטים של פינוי בינוי, כאשר הן נהנות מהיצע רחב של יתרונות, ביניהם שיפור פני העיר, שדרוג שכונות מוזנחות, ללא השקעה מצידה של הרשות המקומית, או מצד המדינה ועוד.

כל זה קורה בעוד היזם נושא באחריות, כמו גם בכל ההוצאות הכספיות ואף משלם סכומים נכבדים למדינה ולרשות המקומית במסגרת מיסוי, קבלת היתרים ועוד.

איך זה עובד?

חוק פינוי בינוי משנת 1965 קובע כי משרד השיכון רשאי להכריז על איזור מיועד לפינוי תושבים, כדי להרוס את המבנים הקיימים ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים.

יחד עם זאת,בניגוד לתחילת הדרך, כאשר דייר אחד סרבן יכול היה לעצור את כל התהליך, בשל סירובו לחתום על הסכם, כיום יש צורך ב 80% הסכמה של דיירים ובעלי דירות כדי להתקדם עם הפרויקט, שכן דייר סרבן אחד, המסרב לחתום בגלל סיבה בלתי סבירה, חושף את עצמו לתביעה משפטית, בעקבות הנזק שהוא גורם ליתר הדיירים ואף ליזם.

ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי

תכנית מתאר ארצית (תמ”א) 38 קיימת כבר 12 שנה. היא קיימת במקור כדי לחזק בניינים ישנים נגד הסכנות ברעידת אדמה, אבל מאז כבר הספיקה להפוך לסיפור הצלחה, בשל אותם היתרונות הקיימים גם בתוכנית פינוי בינוי, בהבדל משמעותי אחד.

פינוי בינוי מיועדת לטפל באזורים שלמים, או שכונות שלמות ואילו תמ”א 38 בירושלים מאפשר ליזם לחדש בניין אחד בכל פעם, בלי להתחייב על בניינים נוספים באותו אזור.

באופן מפתיע, דווקא ירושלים לא נמצאת בין הערים המובילות בדירוג הערים בהן מתבצע תמ”א  38, אך הפרויקט ממשיך לשגשג בערים אחרות, אם כי כבר אינו מבוצע בדגש לחיזוק בניינים נגד רעידות אדמה, כי אם לצורך שדרוג וחידוש בניינים ישנים.

ביצוע פרויקטים כמו תמ”א 38 וכן פינוי בינוי בירושלים, מאפשר מתן מענה לחלק גדול מהביקוש למגורים בערים גדולות, שכן הפרויקט כולל תמיד הוספה של יחידות דיור על מספר יחידות הדיור שהיו קיימות בבניינים הישנים.

תמ"א 38/2 - מה זה?

ההבדל המהותי בין תמא 38/2 לבין תמ”א 38 בירושלים, הוא בכך שתמ”א 38/2 כולל הריסה מוחלטת של בניין קיים ובנייה שלו מחדש בעוד תמ”א 38 כולל הוספה של קומות, אלמנטים ויחידות דיור על הבניין הקיים, אך ללא הריסה שלו.

כמו בפינוי בינוי, גם תמ”א 38/2 כולל הריסה של בניין ובנייה שלו מחדש ולכן עליו מבוססים רוב הפרויקטים של התחדשות עירונית.

בנוסף, תמ”א 38/2 כפופה להגבלות שונות בהקשר לתוספות הנייה ואילו פינוי בינוי למשל, מאפשרת חופש פעולה רחב הרבה יותר ליזמים ולכן גם רווח גדול יותר.

מה בעלי הדירות מקבלים בתמ"א 38/2?

בעלי הדירות במסגרת תמ”א 38/2 מקבלים תוספות בנייה, אשר מאפשרות לכל דירה לגדול בשטח של עד 25 מ”ר, כולל ממ”ד. ניתן בעיקרון לבנות גם יותר מכך, אבל בתוספת היטלים ומיסים.

בדרך כלל הפרויקט מאפשר גם קבלת חניה פרטית לדיירים, מחסן עד 9 מ”ר, מרפסת שמש, שאינה כלולה במגבלה של 25 מ”ר, דמי שכירות לתקופת פינוי הבניין לטובת הבנייה מחדש ועוד.

 

אבל הרווח העיקרי של בעלי הדירות, כאמור, הוא דרך עליית ערך הנכס בעשרות אחוזים.

במקרים רבים ערך הנכס עולה בין 30-40% ולכן הרווח הוא עצום, במיוחד בהתחשב בעובדה, שבעלי הנכס לא צריכים להשקיע כסף כלל בתהליך הפיתוח, אלא רק נדרשים לגלות אורך רוח וסבלנות, עד שיוכלו לחזור לגור בבניין שקט ומטופח, לאחר תהליך השיפוץ.

החדשנות הירושלמית

לתוכנית ההסדרה הירושלמית קוראים תוכנית “10038”, התוכנית הופקדה בשנת 2011 וקיבלה תוקף בשנת 2014. כחלק מן התוכנית, נעשה ייעוד של שכונות ואזורים מסוימים בעיר ירושלים לטובת פרויקטים של פינוי בינוי, אך ללא הגדרה מדויקת של נפחי בניה. מה שהתוכנית כן מגדירה – עתידם של האזורים הללו מבחינה תכנונית כאזורים שעתידים לעבור פינוי בינוי. 

כמו כן, ירושלים הגתה את רעיון “השולחן העגול”, במסגרתו מתכנסים גורמים רלוונטיים – “צוות התחדשות עירונית” להמשך אישור תוכנית הפינוי בינוי; כמו הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית וכו’, זאת כדי לתת “אור – ירוק” ראשוני להתנעת הפרויקט. נקיטה בדרך זו, מקנה וודאות רבה יותר ליזמים בעת פתיחה בתהליך של פינוי בינוי, זאת על ידי קבלת מעין חותמת התחלתית מוקדמת, על מנת למנוע עבודה יזמית שתרד לטמיון ככל שהפרויקט לא ראוי ליציאה לפועל. כלומר, דרך פעולה זו, עשויה להגדיל את היצע היזמים בתחום הפינוי בינוי משום הקטנת הסיכון שלוקח על עצמו היזם, שכן בשלבים המוקדמים עוד לא השקיע משאבים רבים בפרויקט הפינוי בינוי.

תוכניות אב ירושלמיות

עיריית ירושלים לא הסתפקה בתוכנית הכוללנית אשר כפי שהזכרנו למעלה לא ירדה לרזולוציות של היקפי בניה במתחמים ספציפיים, והגתה תוכניות אב למרבית השכונות. תוכניות אב אלו מתוות מדיניות לשכונה שלמה ולעתידה מבחינת התחדשות עירונית בכלל ותוכניות פינוי בינוי בפרט, תוכניות אב אלו מתחלקות לשני סוגים שונים של תוכניות:

  1. תוכניות שהפקידו אותן כתב”ע (תוכנית בניין עיר) וניתן להפיק מכוחן היתרי בניה ברמת המגרש הבודד.
  2. תוכניות לא סטטוטוריות, כאלה שמתוות מדיניות בלבד – אלו למעשה רוב תוכניות האב הירושלמיות כיום. 

תוכניות אב שהפקידו אותן כתב”ע, תכנית 9988 היא הראשונה שקיבלה תוקף כתוכנית אב לשכונת רחביה, היא חילקה את השכונה לרמות שונות של היקפי בינוי, כאשר היקף הבינוי המקסימלי לא יעלה על 6 קומות ועל אחוזי בניה שמרניים והגדירה אף בניינים רבים לשימור, זאת במטרה לשמר את אופייה ההיסטורי והירוק של השכונה, תכנית זאת אינה מאפשרת כדאיות כלכלית לפינוי בינוי ברחבי השכונה עקב היקף זכויות הבנייה הנמוך ולמרות ערכי הקרקע הגבוהים בשכונה.

תכנית נוספת אשר הופקדה להתנגדויות היא  תכנית 16000 – תוכנית אב לשכונת בית הכרם, לפיה הגרעין ההיסטורי של השכונה יישמר במלואו אך חלקים נרחבים בשכונה יועדו לפינוי בינוי ואף אושרה בה תכנית מפורטת לפינוי בינוי ובניה של 400 יח”ד התואמת לתוכנית אב במתחם ארזים.

הסוג השני של תכניות האב – מתוות מדיניות בלבד , בהן חלק מהשכונה כן מאפשר פינוי בינוי וחלקה לא. נערך בשכונות ארנונה, קרית – משה, תלפיות, רסקו, קטמון והמושבה הגרמנית. כמו כן, קיימות שכונות בהן יש נפח גדול מאוד של פרויקטים של פינוי בינוי מבחינת תוכניות אב; ביניהן, קריית היובל, קריית – מנחם, קטמונים, ארמון הנציב, הגבעה הצרפתית, גילה וכו’. 

התוכניות אף עוסקות בתכנון הכולל של השכונה בהיבטים של צורכי ציבור – בתי ספר, גני ילדים, טיפות חלב וכו’, לצד תכנון תנועה אפקטיבי, שטחים ירוקים, שטחי חנייה מקסימליים ונקודות גובה ותצפית ועוד כמענה להיקף הבניה החדשה הצפוי.

אסדן התחדשות - פינוי בינוי בירושלים

פינוי בינוי בירושלים – נתונים ומגמות

ירושלים נמצאת במגמת עליה בהיקף הפרויקטים של פינוי בינוי המתנהלים בתוכה. בעוד בשנת 2018, היו בהליכי פינוי בינוי כ-16,266 יחידות דיור, בשנת 2019 – היקף יחידות הדיור בהליכי פינוי בינוי היה 25,991. למעשה, מדובר בעליה של 59.8% בהיקף יחידות הדיור הנמצאות בהליך של פינוי בינוי. ניתן לראות מגמה כללית של עליה בהיקף יחידות הדיור הנמצאות בהליך של פינוי בינוי בירושלים, כאשר 2019 הוגדרה כשנת השיא. יחד עם זאת, מנתונים לא רשמיים של המנהלת להתחדשות עירונית בירושלים, בשנת 2020 יהיו כ27,447 יחידות דיור בהליך של פינוי בינוי – כך שמדובר בעליה נוספת, בהתאם למגמה הקיימת. 

עתיד תוכניות הפינוי בינוי בעיר ירושלים

תוכנית נוספת ומשמעותית מאוד, המבוססת על מסמך מדיניות משנת 2018, עתידה לאפשר פינוי בינוי באזורים רבים בעיר – תוכנית זו מבוססת על מדיניות של הוועדה המחוזית ועיריית ירושלים. על פי התוכנית, עיריית ירושלים תאשר בנייה רוויה ומאסיבית על צירי הרכבת הקלה בעיר. מדיניות זו משמעותית עקב עתידה התכנוני של העיר בפן צירי הרכבות; העיר ירושלים עתידה להכיל בתוכה 5 קווי רכבת קלה, מתוכן 1 כבר קיים, 2 בעבודות ו2 תחת שלב אישורים – כלומר, כמות צירי הרכבת תגדל משמעותית. מדיניות זו של עיריית ירושלים, בהגדלת כמות קווי הרכבת הקלה ובסמוך אליהן לייצר בניה מאסיבית, נובעת מרצון של העיריה להפחית את השימוש ברכבים פרטיים ברחבי העיר. בעולם בכלל ובעולם המערבי בפרט, ישנה נהירה של תושבים אל הערים הגדלות ואל מרכזיהן. כתוצאה מכך, עומס התנועה בערים הגדולות גבר משמעותית. לכן, עולה צורך חדש בהקטנת כמות הרכבים שיסעו בתוך הערים הגדולות. משום שהגדלת נפח הכבישים בערים הגדולות לא מתאפשר בגלל היעדר מקום וצפיפות – נדרשו הערים הגדולות לפתרונות אחרים; העיר ירושלים, כמו ערים אחרות בעולם, שואפות להגיע לתוצאה זו על ידי הגדלת נפח התחבורה הציבורית, ובמקביל, הגדלת הבניה בסמוך לתחבורה הציבורית. 

כאמור, עיריית ירושלים בפרט החלה במדיניות של בניה בסמוך לצירי רכבות, אך לא באופן גורף, שכן בחלק מהשכונות ישנן מגבלות שימור של מבנים היסטוריים ובחלקן ישנה מגבלת בניה עד לגובה של 12 קומות – למשל בשכונות חרדיות. יחד עם זאת, ביתר השכונות בירושלים ניתן לבנות עד גובה של 18 קומות וברכסים להגיע אף לגובה של 30 קומות. 

כחלק ממדיניות עיריית ירושלים, במסגרתה ייעשו פרויקטים של פינוי בינוי ובניה מאסיבית על צירי רכבות, חברת אסדן ישראל יזמה את “פרויקט רוממה”. במסגרת הפרויקט נהרס הבניין הישן ובמקומו, נבנו כ – 380 יח”ד בתשעה בניינים  במגבלה של 12 קומות עקב הימצאות הפרויקט בשכונה חרדית.

אז מה היה לנו פה?

העיר ירושלים הינה פורצת דרך בתחום הפינוי בינוי בישראל, עיריית ירושלים מנהיגה תוכניות רחבות לטובת ביצוע תוכניות פינוי בינוי; ביניהן, בנייה מסיבית בקרבת צירי הרכבת הקלה בירושלים, תוכנית ההסדרה “10038” ותוכניות האב שתוארו במאמר. ניכר כי היקף יחידות הדיור הנמצאות בהליך פינוי בינוי בירושלים גדל עם השנים וכי עתיד תוכניות הפינוי בינוי בעיר נראה מבטיח.

לסיכום

פינוי בינוי בירושלים, תמ”א 38 וגם תמ”א 38/2, כולם שמות שונים לתהליכי התחדשות של בניינים באזורים ישנים בעיר. התהליכים הללו מאפשרים לבעלי הדירות להנות מעלייה משמעותית בערך הנכס, שיפור פני השכונה ומשיכה של אוכלוסייה טובה יותר.

היזם מרוויח מהאפשרות למכור את יחידות הדיור הנוספות, אשר התווספו בעקבות הפרויקט – לאחר מסירת הדירות החדשות לבעלים המקורי.

המדינה והרשות המקומית מרוויחות שיפור משמעותי של פני העיר באזורים המשופצים ללא הוצאה כספית מצידן, תוך גריפת רווחים בשל היטלים, היתרים ומיסים שונים.

בסופו של דבר – כולם מרוויחים. אז אם גם אתם רוצים להרוויח מהתחדשות עירונית ובגדול, יכול להיות כי התחדשות עירונית היא התשובה שלכם.

לקביעת פגישת יעוץ והתאמה ראשונית: