פינוי בינוי – כל מה שרציתם לדעת

פרויקט פינוי בנוי הוא למעשה חלק מפרויקט של התחדשות עירונית ברשות מקומית מסוימת. התחדשות עירונית היא התחדשות פיזית של המרחב הציבורי והפרטי, השואפת לפיתוח פיזי, חברתי וכלכלי של פני העיר במטרה להביא לשיפור באיכות החיים של תושביה. מטרת העל של פרויקטים מסוג פינוי בינוי היא להביא לשימוש יעיל יותר בקרקע כך שהאזור העירוני ינוצל באופן המיטיבי ביותר, כל זאת מתוך הבנה שהשטחים הפתוחים הניתנים ליישוב במדינת ישראל הולכים ואוזלים. במסגרת פרויקט מסוג פינוי בינוי נערך חוזה בין יזם או קבלן לבין בעל דירה, אשר בו בעל הדירה מתחייב למכור את זכויותיו בדירה ליזם לצורך הריסה והקמה של מבנה חדש במקומו.

עוד רקע על פינוי ובינוי

הפרויקטים הראשונים של פינוי ובינוי נעשו בארצות הברית ובאירופה בשנות ה- 60 במאה הקודמת. במדינת הישראל הצעת חוק ראשונה בעניין עלתה בשנת 1965 “חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום”, המחוקק שם לו למטרה לשפר את חיי התושבים בערים עניות ואת פני העיר כולה, מכך אנו למדים שהמטרה של החוק הייתה סוציאלית בראשיתו הלכה למעשה. הצורך להתחדשות עירונית קם בעקבות בניה מאסיבית, לקויה ולא בטיחותית שנעשתה בשנות ה- 50 לשם קליטת העולים הרבים מכל רחבי תבל. במרוצת השנים מדיניות הובלת פרויקטים מסוג פינוי בינוי הוכרזה כמדיניות רשמית של מדינת ישראל ולאורך השנים נחקקו חוקים אשר מנסים להתמודד עם קשיים שהגבילו את היעילות וההנאה של בעלי הדירות, על כך נעמוד בהמשך.

בכדי לתמרץ יזמים וקבלנים לבצע פרויקטים המדינה קבעה כי הם יקבלו זכויות בנייה נוספות בנכס כך שהם יוכלו למשל להוסיף דירות לבניין ואותן למכור לכל המרבה במחיר. בד בבד כדי שהפרויקט יהיה אטרקטיבי יותר בעיניי משקיעים ובעלי דירות ניתנו פטורים מהיטלים שונים, כך למשל נקבע כי בעל הדירה או היזם לא צריכים לשלם מס שבח לאחר העלאת שווי הנכס.  

אסדן התחדשות עירונית פינוי בינוי

מה ההליך שיש לעשות על מנת לקבל היתר לביצוע פינוי ובינוי?

מימושה של עסקת פינוי בינוי מותנה בגורמים שונים. אחד מהגורמים המשמעותיים ביותר שלעיתים קרובות בעקבותיו נכשלות עסקאות הוא הסכמת בעלי הדירות לביצוע הפרויקט. כמו כן, יש צורך שהתוכנית תאושר במוסדות התכנון, בוועדה המחוזית וברשות המקומית, קבלת היתר לבניה וקבלת הליווי הפיננסי והבנקאי הנדרש. כל התנאים שצוינו לעיל הם בגדר תנאים מתלים, קרי תנאים שלולא התקיימותם בזמן שהוקצב לכך בחוזה שנחתם בין הצדדים – הפרויקט לא ייצא לפועל והחוזה שנעשה בין הצדדים בטל מעיקרו ואינו מחייב מי מהצדדים.

בעלי הדירות נדרשים ומתחייבים בחוזה לשתף פעולה לצורך קידום העסקה והתקיימותה. בעל הדירה נדרש להתחייב בחוזה כי יפנה את הדירה בזמן שהוגדר, ובמידה ולא יעשה כן מוסכם בין הצדדים כי בעל הדירה ישלם את מלוא ההוצאות והנזקים שנגרמו כתוצאה מהתנהלותו, סכום שעלול להגיע לעשרות אלפי שקלים.

רשויות התכנון במדינה מאפשרות את ההתחדשות העירונית במסלולים שונים:

מסלול הרשות המקומית

במסלול זה הרשות המקומית יוזמת ומקדמת את ההתחדשות העירונית, כך שהיא מתכננת ומאשרת את הפרויקט. משרד הבינוי מתבקש להכריז בצו הכרזה כמתחם שמיועד לפינוי ובינוי.

פינוי בינוי כל מה שרציתם לדעת

מסלול המיסוי

מסלול  זה נגזר מתוקף חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). במסגרת מסלול זה הצדדים פונים לוועדה להתחדשות עירונית, וממנה מבקשים כי תמליץ לממשלה להכריז על האזור המבוקש כמיועד לפינוי ובינוי. הכרזה זו מקנה לצדדים הטבות מס שונות. יצוין כי על פי נתוני הוועדה להתחדשות עירונית, רוב הפרויקטים לפינוי ביוזמה פרטית נעשים במסלול זה.

חשוב להדגיש, פרויקט מסוג פינוי בינוי ופרויקט תמ”א 38 הינם פרויקטים שונים זה מזה בהגדרה. אחד מהבדלים המהותיים בין השניים הוא היקף הפרויקט. פרויקט פינוי בינוי הינו גדול בהרבה מפרויקט תמ”א 38, שכן פרויקט פינוי בינוי יעסוק לעיתים קרובות במתחמים ואף בשכונות, בעוד פרויקט תמ”א 38 מתייחס לבניין אחד בודד.

מה כולל הסכם סטנדרטי של פינוי ובינוי?

בהסכם סטנדרטי שנעשה בין יזם לבין בעל דירה בבניין שקיבל אישור מכל הגורמים הרלוונטיים לביצוע פרויקט פינוי בינוי, בדרך כלל מובטח לבעל הדירה דירה גדולה יותר (וכמובן חדשה לגמרי) ולעיתים קרובות מקבל בעל הדירה מחסן וחניה שמוצמדים לדירה בטאבו. כמו כן, כחלק מההסכם בעל הדירה מקבל מימון לשכר דירה חלופית לתקופה אשר הבניין נבנה. כמובן שהחוזה בין היזם לבין בעל הדירה הוא פתוח וניתן למיקוח כך שלעיתים היזם מוכן לשלם את ועד הבית לתקופה מוגבלת והוצאות נוספות כמו ארנונה.

אילו בעיות וקשיים יכולים לשבש את הפרויקט?

בעיה מרכזית ונפוצה אשר בעלי דירות ויזמים רבים נתקלים בה עוד בראשיתו של ההליך לפינוי ובנוי היא בעיית “הדייר הסרבן”. משמעותה היא שקיים דייר בבניין שאיננו מעוניין בהתקיימותו של הפרויקט כפי שהוא. הרקע לסירוב אותם דיירים לעיתים מונע מסיבות כלכליות, שכן הדייר הסרבן מעוניין לשפר את תנאי העסקה עבורו ולזכות בתנאים נוספים בחוזה בתמורה להסכמתו להתקיימות הפרויקט, ככל שלא יענו לדרישותיו הוא יעמוד על סירבו. בשנת 2006 חוקק “חוק פינוי ובינוי (פיצויים)”, מטרת החוק היא להילחם בתופעת הדייר הסרבן כך שמוגדר כי בית המשפט יוכל לאשר התחלתו של פרויקט פינוי ובינוי אפילו אם אין הסכמה גורפת של כלל דיריי הבניין ויש רק רוב מיוחס (רוב מסוים אשר מוגדר בחוק, ברוב המקרים מדובר על למעלה משני שליש מדיירי הבניין). כדי שבית המשפט יוכל לאשר את הפרויקט עליו להכריז על הדייר הסרבן שהוא מסרב מסיבות בלתי סבירות. אם בית המשפט יכריז כי סיבותיו של הסרבן הן בלתי סבירות אזי בית המשפט יוכל לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה. כמו כן, החוק מציין סיבות אשר יחשבו כסבירות, כך למשל, לשם המחשה, אם מתגורר בבניין אדם עם מוגבלות ולא הוצעה לו דירה שמתאימה לצרכיו, או כאשר מתגורר בדירה אדם קשיש ובמסגרת החוזה לא הציעו לו את אחד מהתנאים שמנויים בסעיף 6 לחוק.

קושי נוסף שעלול להתממש בסוג העסקה מסוג פינוי ובינוי הוא פשיטת הרגל של היזם. הפרויקט דורש מהיזם משאבים רבים שכוללים הקמת מבנה חדש, מימון שכר דירה והטבות נוספות לכל הדיירים בבניין והוצאות נוספות הקשורות לניהול הפרויקט. לעיתים, בשל קשיים בלתי צפויים ואי עמידה בהסכמים היזם עלול להגיע למצב של פשיטת רגל ומעשה לא להשלים את הקמת הבניין ולהפסיק לשלם את שכר הדירה של הדיירים. בעלי דיירות יכולים להגן על עצמם על ידי קבלת בטחונות מהיזם באופן שבו הם יקבלו כספים במידה והיזם חדל מלבנות את הנכס, אך אפילו אם היזם נתן את הבטוחות הדירים עשויים להמתין זמן רב עד למועד קבלת הכסף. כמובן שמומלץ לבחור יזם בין היתר על פי חוסנו הכלכלי כך שיוכל לעמוד באתגרים כלכלים.

סיכום הדברים

לסיכום, פרויקט פינוי ובינוי הוא פרויקט גדול בכל קנה מידה ודורש התעסקות רבה. עסקה מוצלחת עשויה להניב הן לבעלי הדירות והן ליזם הון רב שכן בעלי הדירות מקבלים בית חדש, גדול יותר ולעיתים בצירוף מחסן וחניה וכל זאת ללא תשלום מיסים והיטלים שונים. כמו כן היזם מרוויח את הזכות למכור דירות נוספות בכל בניין כך שהוא עשוי להרוויח אף הוא. לאור מורכבותו של הפרויקט רצוי שגורם מוסמך, מקצועי ובעל ניסיון ילווה אותו בכל התחנות עד לשלב בו בעל הדירה מקבל את דירתו החדשה כדי למנוע תקלות וכשלים שאינם רצויים למי מהצדדים.

לקביעת פגישת יעוץ והתאמה ראשונית: