פינוי בינוי

מה זה בכלל פינוי בינוי?

פינוי בינוי נוסד כחוק ממשלתי בשנת 1965, החוק קיבל משנה תוקף בשנת 2006 כאשר נעשה תיקון לחוק. התיקון הוריד את אחוז ההסכמה מקרב הדיירים הגרים במתחם המיועד לפינוי בינוי ל 80%, וכך אפשר למבקשי הפינוי בינוי לכפות דיירים סרבנים באמצעות בתי המשפט. קרי, מדיניות הפינוי בינוי הפכה לישימה לביצוע כי כמעט בלתי אפשרי לקבל 100% הסכמה לפרויקט מורכב שכזה.

פינוי בינוי היא תוכנית כוללת למתחם עירוני בו החליטה המדינה להעניק סל של הקלות חוקיות/מיסוי/רישוי בכדי להרוס את בתי המגורים הישנים. במקומם, יבנו בתי מגורים חדשים. כיום, פינוי בינוי נעשה לשם 3 מטרות; התחדשות עירונית, חיזוק מבנים וצורך בהגדלת היצע הדירות במדינת ישראל.

פינוי בינוי אסדן התחדשות עירונית

לפינוי בינוי יש 3 מטרות על שהתפתחו בישראל בשנים האחרונות.

המטרה הראשונית, המקורית. חידוש מתחמי הדיור הישנים והפיכתם לחדשים, בעיקר צורך לחדש בניינים ישנים, מעברות, שכונות עוני וכו’.

המטרה השנייה, חיזוק מבנים ישנים. המדינה הבינה כי הצורך בחיזוק מבנים ישנים יקבל את המענה הטוב ביותר מתוכניות פינוי בינוי ולכן הקפיאה את התוכנית המקבילה תמ”א 38. ישראל הנמצאת על פני השבר הסורי אפריקאי המייצר רעידות אדמה משמעותיות אחת ל 100 שנה, מתקרבת לצערנו לרעידת האדמה הבאה שכנראה תגבה נפגעים רבים בנפש, עקב כך שבניינים ישנים אשר נבנו לפני 1980 לא עומדים בתו תקן מודרני מפני רעידות אדמה.

המטרה השלישית, הגדלת היצע הדירות בישראל. ישראל הינה מדינה שנהנית מגידול מתמיד באוכלוסייתה. הערכת המדינה היא שעד 2040 יהיה צורך בעוד 1.5 מיליון יחידות דיור חדשות. כדי לענות על צורך עצום זה, המדינה מתכננת בניה של 2.5 מיליון יחידות דיור חדשות משום הסיכוי שחלק מתכנוני הבניה לא יצאו לפועל מסיבות כאלה ואחרות. יחד עם זאת, לישראל בעיה קשה של מקום לבניה, בעיקר באזורים המבוקשים והערים הגדולות. משום כך, מנהל התכנון קבע כיעד להגיע ל 35% מכלל הדירות במסגרת התחדשות עירונית, פרויקט פינוי בינוי הינו אופציה טובה להגדלת היצע הדירות במשק הישראלי.

מי הם הגורמים המעורבים בתוכנית פינוי בינוי

כדי שלמעשה תצא תוכנית פינוי בינוי אל הפועל, יש צורך בשיתוף פעולה של 3 גורמים עיקריים.

  1. היזם – הוא המנוע של הפרויקט – הגורם האחראי לקידום הפרויקט מאפס למאה.
  2. רשויות –  רשויות התכנון צריכות לאשר את תוכניות הבניה להעניק פטור ממס ולכפות סרבנים
  3. הדיירים – בעלי הקרקע, לפחות 80% מהדיירים חייבים להסכים לפרויקט.

בכדי שפרויקט כזה ירקום עור וגידים הוא חייב לייצר תמריץ לכל הצדדים המעורבים, היזם חייב שהפרויקט יהיה רווחי עבורו, הרשויות ירצו לממש את המטרות של התכנית ולשפר את התשתיות הציבוריות במתחם, הדיירים ירצו לקבל דירה גדולה יותר בפרויקט איכותי וטוב, כולם צריכים להרוויח.

אסדן פינוי בינוי

איך נוציא פרויקט פינוי בינוי אל הפועל

פרויקט פינוי בינוי מורכב מסל של הקלות בהיבטים חוקיים, תכנוניים ומיסויים ובכדי לאפשר את מימושו יש צורך לפעול בשלושה צירים שונים של התקדמות, עם עדיפות להתקדמות במקביל כדי לצמצם את משך חיי הפרויקט:

  1. הציר החברתי – כלומר, השגת הרוב הנדרש מן הדיירים הגרים במתחם שעתיד לעבור פינוי בינוי.
  2. ציר רישוי – בדיקת זכויות הבנייה הפוטנציאליות, יצירתן והנפקת היתר בניה כפי שיפורט בהמשך.
  3. ציר מיסוי – כדי שהפרויקט יהיה כדאי מבחינה כלכלית, יש צורך בפטור ממס שבח ומס רכישה חלקי.

השלבים בתוכנית פינוי בינוי

  1. ראשית, צוות להתחדשות עירונית[1] מכנס ישיבה עם הוועדה המחוזית והמקומית. לאחר מכן, ינתן אישור להמשיך לשלבים הבאים, או שלא יינתן אישור. במידה ולא ניתן אישור, לא יוכל הפרויקט להמשיך לשלבים הבאים אשר יתוארו בהמשך. בשלב זה אין צורך בחתימות אמיתיות, אך יש לתת לכל הפחות אינפורמציה לגבי המצב החברתי של הפרויקט. כלומר, אינדיקציות למצב ההסכמה ליציאת פרויקט פינוי בינוי לפועל. בנוסף, על מבקש הפרויקט להראות נתונים מספריים בלבד. כלומר, כמה יחידות דיור יהיו, מהו היקף הבניה הקיים, נפח הבניה, גבהים וכו’.

  2. לאחר מכן, ובמידה והשלב הראשון עבר בהצלחה, צוות להתחדשות עירונית1 יתכנס שוב. על מנת לגשת לדיון זה, על מבקש הפרויקט להכין חלופות תכנון וסקיצות ראשונות של הפרויקט שמאושרות על ידי הוועדה המקומית או המחוזית. כמו כן, על המבקש להציג סקר חברתי שמראה על היתכנות חברתית – הסכמה חברתית לפרויקט. בנוסף, על המבקש לעמוד בתקן 21 – הצגה של דו”ח כלכלי על ידי שמאי על פי תקן 21 שמראה את העלויות וההכנסות של הפרויקט בהתאם לחלופות התכנון המוצגות. מדובר בתנאי סף שהמבקש חייב לעמוד בו. חשוב לציין שהתקן מחייב כי על הרווחיות להיות בין 20% ל 25% מעלויות הפרויקט – “הרווח היזמי הסביר”.

  3. אם עברנו את שני השלבים המתוארים לעיל, ניתן יהיה לקבל המלצה של מהנדס העיר להכרזה מוקדמת על הפרויקט. עם ההמלצה שקיבלנו ממהנדס העיר, ניתן לקבל הכרזה מקדמית של הרשות להתחדשות עירונית, שמקנה “על הנייר” את הפטור ממיסים.

  4. פתיחת תיק תב”ע – “תוכנית בניין עיר”. תב”ע הינה למעשה התוקף החוקי של זכויות הבנייה על גבי קרקעות, לשם פתיחת התיק, יש צורך להגיש את מסמכי התב”ע הכוללים, תקנון, תשריט מוצע, נספח חניה ונספח בינוי אשר מציג את התוכנית העקרונית של הפרויקט (לא כולל תכנון מפורט של הדירות) מהיבטים שונים.

  5. עמידה בתנאי סף – על המבקש להציג, לכל הפחות, חתימותיהם של 60% מן הדיירים על החוזה או על  ייפוי כוח לקידום הליך התכנון וכמובן לעמוד בהוראות החוק בנוגע למסמכי התב”ע.

  6. מהרגע שתוכנית הפינוי בינוי עומדת בתנאי הסף, הוועדה המקומית חייבת, תוך 60 יום, לדון בפרויקט לתת את המלצה לגביו. ככל שהוועדה המקומית תבחר שלא לדון, התוכנית תעבור באופן אוטומטי לדיון במחוזית. כמו כן, גם אם ההמלצה של הוועדה המקומית הינה שלילית, הוועדה המחוזית הוועדה המחוזית היא זאת שמכריעה בנידון, יחד עם זאת, על הוועדה המחוזית להתייחס להמלצותיה של הוועדה המקומית, ככל שיש כאלה היא תנמק מדוע היא החליטה להתעלם מהן.

לאחר 60 ימים, הוועדה המחוזית רשאית לדון בפרויקט. הוועדה המחוזית רשאית להחליט על שלילת הפרויקט – סגירת התיק; או על המלצה להפקדה. מה שבדרך כלל יקרה (בתיאום מוקדם מול אדריכל הוועדה) הוא שהוועדה תמליץ להפקדה אך בתנאים. נדיר מאוד שהוועדה תשלול את הפרויקט על הסף. ככל שההמלצה להפקדה התקבלה ללא התניות כלשהן מצד הוועדה, תעבור התוכנית באופן אוטומטי לפרסום להפקדה להתנגדויות. ככל שמדובר בהמלצה חיובית של הוועדה אך תחת תנאים, אז על מבקשי הפרויקט לקיים את התנאים תוך תקופה שיגדירו אנשי המקצוע בוועדה המחוזית בהחלטתה. ברגע שהתקיימו התנאים המבוקשים, תעבור התוכנית אוטומטית לפרסום להפקדה להתנגדויות.

חשוב לציין כי כבר בשלב ההפקדה להתנגדויות אפשר לבקש פטור ממיסוי על הפרויקט. הפטור ממיסוי יתקבל על ידי ועדה בין משרדית – כלומר, פטור שיתקבל על ידי כמה משרדי ממשלה מעורבים. כדי לקבל את הפטור ממיסוי על ידי הוועדה, על המבקש להציג הסכם מלא עליו חתימותיהם של 80% מדיירי הבניין שעתיד לעבור את פרויקט הפינוי בינוי.

ברגע שהכריזה הוועדה על המתחם הייעודי כמתחם פינוי בינוי, יינתן פטור ממיסוי למשך 6 שנים. כמו כן, ניתן להאריך את הפטור ל – 6 שנים נוספות. הפטור ממיסוי רלוונטי למס שבח, ומס רכישה חלקי על הדירות החדשות של הדיירים.

  1. תקופת ההתנגדויות –  הוועדה המחוזית תתכנס לדון בהתנגדויות, ככל שיש כאלה. במידה ואכן ישנן התנגדויות חזקות וסבירות, תנחה הוועדה את מבקש הפרויקט לשנות את התוכנית בהיבטים מסוימים, או לדחותה על הסף. אם השינויים שנתבקשו על ידי הוועדה הינם שינויים מהותיים בתוכנית, אזי שצריך לשנות את התוכנית ולחזור שוב לשלב ההפקדה להתנגדויות כפי שמפורט לעיל. ככל שההתנגדות נדחית, יקבל הפרויקט תוך תום תקופה של 60 יום, תוקף חוקי – הפרויקט יתפרסם ברשומות. קרי, ישנן זכויות בניה קיימות.
  2. פתיחת תיק לבקשת היתר:  מן הרגע שישנה תב”ע מאושרת ו80% חתימות של דיירי הבניין, ניתן יהיה לפתוח תיק לבקשת היתר בניה. בדרך כלל יתבצע דיון בוועדה המקומית בנושא התוכנית, על בסיס זכויות הבניה שהתקבלו. לאחר דיון זה יתבצע שלב התנגדויות נוסף, אך יש לשים לב כי זכויות הבניה כבר קיימות – וטווח ההתנגדויות קטן משמעותית.
  3. הנפקת היתר בניה ותשלום האגרות.

     

  • רק לאחר שישנו אישור על התוכנית המפורטת, ניתן יהיה להגיש תביעה נזיקית כנגד הדיירים הסרבנים, בגין פיצוי שאר הדיירים על הפסד כספי שנגרם עקב סירובם. יחד עם זאת, על הסירוב להיות סירוב שאינו סביר על מנת שהתביעה תצלח. כיום, יכול גם רואה חשבון או עו”ד מטעם המדינה לחתום במקום הדייר הסרבן ככל שנמצא שהתנגדותו לפרויקט הבינוי בינוי אינה סבירה.

[1] לא בכל הערים יש צוות כזה, ובחלקן צריך לפנות בצורה פרטנית לוועדה המחוזית והמקומית בנפרד.

פינוי בינוי התחדשות עירונית

אז מה היה לנו פה?

פינוי בינוי הינו הליך מורכב אשר ייעשה על ידי גורמים יזמיים מקצועיים. כיום, פינוי בינוי נהיה פתרון לצרכים רבים של המדינה ועל כן, עולה הצורך בפרויקטים של פינוי בינוי. לא זו אף זו, תנאי הסף לצורך פרויקט פינוי בינוי הוקלו בהשוואה לעבר, מה שהפך את יכולת הפרויקט לצאת אל הפועל לקלה יותר.

תהליך התקדמות פרויקט סטנדרטי

0.

3-6 חודשים

חתימת רוב נדרש
על יפוי כוח תכנוני

0.

24-36 חודשים

אישור תב”ע

0.

8-14 חודשים

פרסום והחלטת וועדה

0.

3 חודשים

קבלת היתר בניה

0.

18-24 חודשים

בנייה בפועל

סה"כ שלב תכנון ואישור
בין 3.5 - 5 שנים
סה"כ תקופת הפרויקט
בין 6 - 8.5 שנים