תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ”א 38)

תמ”א 38 או בשמה המלא: תוכנית מתאר ארצית מספר 38 לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה הינה תוכנית מתחום ההתחדשות העירונית עליו ממונה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר הוקמה מכוח חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שמטרתה בין היתר היא להגדיל את היקף מימוש המיזמים להתחדשות עירונית ובניהם פרויקטים מסוג תמ”א 38. מטרת העל של התוכנית היא לשמור על חיי התושבים בבניין על ידי חיזוק המבנה והתשתיות שבו מפני רעידת אדמה עוצמתית שעלולה למוטט על הבניין על יושביו.

קצת רקע על תמ"א 38

את התוכנית יזמה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, לאחר דיונים שנמשכו לא מעט שנים בשנת 2005, אושרה התוכנית על ידי ממשלת ישראל, התוכנית נחלה הצלחה חסרת תקדים והובילה לשינוי ענף הבניה בישראל וכמו כן שינתה את פני הערים בישראל.

ממשלת ישראל ראתה לנכון לקדם את הפרויקט תוך מתן הטבות נדיבות למבצעים אותו מתוך הבנה כי ישראל נמצאת על השבר הסורי אפריקאי, דבר שעלול להוות סכנה מוחשית לאזרחים רבים במדינה בעקבות רעידות אדמה קשות ולנזקים כבדים לבתים ובניינים אשר נמצאים בסמוך לשבר. הסטטיסטיקה אומרת שרעידות אדמה המוגדרות כחזקות מתרחשות אחת לכמה עשרות שנים בישראל ולכן המדינה מתכוננת לגרוע מכל על ידי חיזוק המבנים בישראל.

q_q (1)

עוד על תמ"א 38

תוכנית מתאר ארצית שמספרה 38, נותנת תמריץ ליזם או לקבלן ולבעלי הדירות על ידי מתן תוספות זכויות בניה, כך שבעלי הדירות עשויים לקבל דירה חדשה וגדולה יותר והיזם עשוי לקבל דירות נוספות שאותן ימכור לכל המרבה במחיר. התוכנית חלה על מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן עד שנת 1980 ואינם עומדים בתקן רעידות אדמה, “ת”י 413”, שנכנס לתוקף רק באותה השנה. גורמי מקצוע טוענים כי רוב הבניינים בישראל נבנו בטרם שנת 1980 ובהתאם הם אינם עומדים בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה ולכן הם חשופים לסכנה ממשית מפני התמוטטות הבניין בעקבות רעידת אדמה.

תמ”א 38 ניתנת למישוש באחת משתי הדרכים שלהלן: דרך אחת היא חיזוק ועיבוי הבניין (מסלול זה מכונה תמ”א 1/38) במסלול זה מוסיפים על הבניין הקיים או לצידו עד שתיים וחצי קומות וסוגרים קומה מפולשת אם ישנה, בתמורה לאישור להוספת קומות היזם או הקבלן מתחייב לחזק את הבניין והדירות הקיימות, כמו כן במסלול זה היזם מתחייב להוסיף ממ”דים לדירות. דרך נוספת ונופצה מאוד למימוש תמ”א 38 היא הריסה ובנייה מחדש (מסלול המכונה תמ”א 2/38 או תמ”א 38 /3א). במסלול זה הורסים את הבניין כליל ומקימים במקומו בניין חדש לגמרי. לבניין החדש ניתנת בדרך כלל תוספת בזכויות הבנייה כך שהיזם יוכל לבנות מהוספת דירות לבניין ולמכור אותן. היקף התוספת נקבע בהתאם למספר הקומות הנוכחי. הבניין החדש נבנה בהתאם לתקנים העדכניים, לרבות בנושאי בטיחות ועמידות מפני רעידות אדמה בהתחשב במיקום של הבניין בארץ.

אם כן, דיירי בניין שמתאגדים ומגיעים למסקנה שהם מעוניינים לקחת חלק בפרויקט תמ”א 38 עשויים להנות מהטבות רבות, כמובן שמדובר בהסכם בין יזם לדיירים כך שהנושא פתוח למיקוח ויתכן ודיירים בבניין מסוים יקבלו יותר או פחות מרשימה: הרחבת שטח הדירה בצירוף ממ”ד או מרפסת. תוספת מעלית לבניין. הוספה של מקומות חנייה שמוצמדות לדירות בטאבו. הוספת מחסנים לשימוש דיריי הבניין.

מי זכאי להשתתף בפרויקט

התוכנית חלה על כל מבנה מגורים שנבנה בטרם שנת 1980. יציין כי אם קיים מבנה שנבנה לאחר שנת 1980 יתכן ואף הוא זכאי להשתתף בתוכנית המתאר וזאת בכפוף לבדיקת מהנדס אשר יצהיר כי המבנה לא עומד במעמד הבדיקה בפני רעידות אדמה כפי שצריך להיות.  עוד יצוין כי בניין הנמוך משתי קומות או ששטחו נמוך מ 400 מטר רבוע לא יכול להשתתף בתוכנית המתאר. עוד קובע החוק כי בכדי לקיים לבצע תהליך של תמ”א 38 יש להגיע להסכמה של למעלה משני שליש מדיירי הבניין. כדי לזרז את התהליך ולהגיע למצב של התחלת בניה רצוי להגיע להסכמה מרצון של כל דיירי הבניין, שכן אם יגיש מי מדיירי הבניין התנגדות ויסרב להתקיימות ההליך, התהליך עשוי להתארך ואף להגיע לפתחו של בית המשפט, דבר שיגרור עלויות הדיינות וזמן מיותר.

architect-architecture-artist-blur-268362

כמה זמן אורך תהליך תמ"א 38?

כאמור התהליך מתחיל בהסכמתם של דיירי הבניין לפרויקט ולהגשת מסמכים רלוונטיים לגורמים האחראים ובניהם לוועדת המקומית לתכנון ובניה, שלב זה עשוי לקחת בממוצע כשנה. לאחר מכן, במידה וההליך מתקדם כמתוכנן יתחיל שיפוץ הבניין או לחילופין הריסתו והקמתו מחדש. שלב זה עשוי לקחת בין שנה לשנתיים בהתאם לתנאי השטח, לדרישות הדיירים ואירועי חיצוניים שמקשים על התקדמות הבנייה.

פרויקט מסוג תמ”א 38 עלול להיות ארוך ומאתגר הן ליזם והן לבעלי הדירות בבניין. לצערנו עלולות להופיע תקלות רבות אשר יעכבו את התקדמות הפרויקט ואף יסכנו את המשכו. התקדמות אידיאלית בתהליך התמ”א ופתרון תקלות שעלולות לצוץ מחייבות ליווי שוטף של גורם מקצועי ובעל ניסיון עשיר בתחום אשר יצמצם למינימום את הסיכון הרב הכרוך בכניסה לפרויקט ויסביר למשתתפים בו את כל הסכנות הכרוכות בפרויקט בנסיבות הקונקרטיות לבניין שלהם. יחד עם זאת יצוין כי אורכם של פרויקטים מסוג תמ”א 38 ככלל הוא קצר ביחס לפרויקטים מסוג פינוי ובנוי, שכן בתמ”א הפרויקט נעשה ברמת הבניין היחיד ולא ברמת הרחוב או השכונה ולכך הפרויקט אינו כולל טיפול במרחב הציבורי.

בעיית הדייר הסרבן

לעיתים עלולים להופיע קשיים בפרויקט מסוג תמ”א 38 אשר ימנעו את התקדמותו התקינה. אחת הבעיות הנפוצות בהליך היא בעיית הדייר הסרבן. ראשית, יצוין כי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), 2008 קובע כי התחלת פרויקט תמ”א 38/1 (שיפוץ הבית והוספת דירות נוספות על הבניין הקיים) דורשת את הסכמת רוב דיירי הבניין, החוק מגדיר כי רוב במקרה זה הוא מעל לשני שליש מדייר הבניין. כמו כן, ביחס לפרויקט מסוג תמ”א 38/2 (הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש) נדרש רוב של למעלה מ- 80 אחוזים מדיירי הבניין. רק בהתקיימות תנאי זה ניתן לגשת לוועדה המקומית ולבקש היתרי בנייה.

מטבע הדברים, עלולים להיות דיירים אשר מסרבים להתקיימותו של הפרויקט בתנאים המוגדרים. סיבותיהן יכולות להיות שונות, החל מסיבות כלכליות ועד לסיבות של מוגבלות פיזית. סירובם של הדיירים לחתום על חוזה תמ”א 38 חייב להיות סירוב סביר כפי שמגדיר החוק (למשל מוגבלות פיזית ואי התאמת המבנה למוגבלותו), אם בית המשפט/המפקח על המקרקעין ימצא כי דייר סירב לפרויקט תמ”א 38 ללא סיבה סבירה, בית המשפט יוכל להטיל אחריות על הסרבן לשלם פיצויי נזיקין לנפגעים מסירובו.

לסיכום

הליך תמ”א 38 עשוי להועיל הן לדיירי הבניין שזוכים לבית חדש או משפוץ בצירוף שטח נוסף שמעלה את ערכו של הנכס והן ליזם שעשוי למכור את הדירות החדשות שנוספו לבניין ולהרוויח כסף. יחד עם זאת, הצלחתו של הפרויקט תלויה בנכונות של הדיירים לשתף פעולה עם היזם ובהכנה של הדיירים לקראת הפרויקט כמו לקיחת בטוחות מהיזם. 

לקביעת פגישת יעוץ והתאמה ראשונית: