תמ”א 38 בירושלים

תמ”א 38, הינה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אשר אושרה באפריל, שנת 2005. הצורך בתוכנית זו מגיע מהימצאותה של מדינת ישראל על גבי השבר הסורי אפריקני שיוצר אי יציבות קרקעית ואף רעידות אדמה באזור. עם זאת, תוכנית תמ”א 38 מאפשרת גם קיום התכלית של התחדשות עירונית החשובה בערים הגדולות במדינת ישראל

אז מהי תוכנית תמ''א 38 וכיצד היא עובדת?

תמ”א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית אשר נכנסה לתוקף באפריל 2005, כפי שנאמר בפתיחה, תפקידה העיקרי הוא חיזוק מבנים ישנים עקב מיקומה של מדינת ישראל על גביו של השבר הסורי אפריקני. השבר הסורי אפריקני גורם לקרקע שנמצאת על גביו להיות לא יציבה ומאפשרת רעידות אדמה ביתר קלות. המספר ’38’ הינו מספר סידורי לתוכנית המתאר הארצי ואין לו משמעות נוספת. 

היופי שבתוכנית תמ”א 38 הוא שהיא אינה דורשת השקעה כספית מצד הרשויות או מצידם של הדיירים המתגוררים בבניין המיועד לתוכנית החיזוק. יזמים יחזקו את הבניין, ישפרו את איכות הבניין לטובת הדיירים; ובהתאם, היזמים יוכלו לבנות עוד דירות בבניין, אותן יוכלו למכור בעד רווח. למעשה, ניתן לראות שכל הצדדים המעורבים יוצאים ברווח מנקיטה בדרך זו. ראשית, היזם יכול למכור דירות חדשות בעד רווח. שנית, בעלי הדירות בבניין זוכים להשבחה כלכלית ובטיחותית של הנכס שלהם. שלישית, המדינה נמנעת מן הצורך לשלם על חיזוק המבנים ומיגונם מפני אסון.

פינוי בינוי אסדן התחדשות עירונית

אילו מבנים רשאים לעבור תמ''א 38?

לא כל מבנה יכול לעבור פרויקט תמ”א 38, התוכנית מאפשרת זאת בכפוף לעמידה בתנאים הבאים: ראשית, על המבנה הקיים לא לעמוד בתקן 413 הישראלי – תקן זה הוא למעשה תקן של יכולת עמידה ברעידות אדמה. שנית, המבנה לא מיועד להריסה על פי הוראות בית משפט או על פי כל תוכנית אחרת. שלישית, על הבניין להיות בגובה של לפחות 2 קומות או שזכויות הבניה בבניין עולות על 400 מ”ר. רביעית, היתר הבניה של הבניין ניתן לפני  1.1.1980 .

תמ''א 38\1 מול תמ''א 38\2

תמ”א 38\1 הינו מסלול חיזוק המבנה, מדובר בפרויקט שהינו פחות איכותי, שכן מוסיפים לבניין אלמנטים של חיזוק המבנה, ולא יוצרים מבנה חדש ועמיד לגמרי. בפשט, הבניין החדש לא מגן באופן מיטיבי בפני רעידות אדמה – כמו האופן בו בניינים חדשים מוגנים בפניהן; אלא יקטין את הסיכון לנזק אפשרי עקב רעידות אדמה בלבד. במסלול זה הגבילה עיריית ירושלים את תוספת הקומות כך שבשטח העיר ההיסטורית ניתן להוסיף בבניין קטן קומה וחצי ובבניין גדול – שתי קומות בלבד, וביתר שטחי העיר בבניין קטן – שתי קומות,  ובבניין גדול ניתן להגיע לסל הזכויות המקסימלי של תמ”א 38 הארצית – 2.5 קומות.

לעומת זאת, תמ”א 38\2 הינו מסלול הריסה ובניה של המבנה. בחלופה זאת העירייה מאפשרת מיצוי מלא של סל הזכויות של תמ”א 38 הארצית – 2.5 קומות חדשות, למעט שכונות ספציפיות בהן קידמה העירייה תוכניות לשימור שכונתי. למשל, בשכונות רחביה ובית הכרם בירושלים בהן יש הגבלת בניה לגובה מסוים.

אסדן התחדשות תמא 38 2

הרווח של היזם

כאמור, היזם זוכה להוסיף יחידות דיור לבניין או אשר יהיו שלו למכירה, ומקבל פטור מהיטל השבחה על הזכויות החדשות. עם זאת, היזם יהיה יותר מוגבל בפרויקטים מסוג תמ”א 38\1 עקב הסיבות שצוינו לעיל.

הרווח של הדיירים

הדיירים יקבלו דירות בעלות ערך גבוה יותר, זאת עקב תוספות בניה שיבנה היזם במהלך חיזוק הבניין. לעתים יהיה מדובר בבניית מרפסת, חדר נוסף בדירה, ממ”ד, בניית מעלית בבניין, , שדרוג כללי של הבניין וכו’. כל אלו עשויים להעלות את ערך הדירה משמעותית. עם זאת, כדי להנות מהשבחה זו, הדייר יצטרך לעזוב את הדירה שלו ולמצוא פתרון דיור אחר עד סיום העבודות שעשויות לקחת קרוב לשנה. ניתן לומר כי בהתאם למסלול התמ”א שיתבצע על המבנה, יקבלו הדיירים תמורה שונה; שכן, בפרויקטים מסוג תמ”א 38\2 מקבל הדייר תמורה גדולה הרבה יותר היקף שיפור מצבו של הבניין מן היסוד וחניה צמודה. על פי סל הזכויות, ניתן להוסיף שטח עיקרי של עד 25 מ”ר ומרפסת של עד 12 מ”ר לכל דירה – אך כמובן שכל מקרה לגופו והינו תלוי ברווחיות של הפרויקט.

איך מבצע הליך תמ''א 38 בירושלים

עיריית ירושלים הנחתה את מנהל התכנון העירוני לאפשר מתן רישוי מהיר יותר להתחלת פרויקט תמ”א 38. כדי להתחיל בתהליך תמ”א 38, יש לעמוד במספר תנאים אשר יבחנו באגף תכנון עיר בירושלים; ראשית, יש לעמוד על זכאות הגשת התמ”א, על דרישה זו עמדנו בתחילת המאמר. קרי, היתר בניה לפני 1980, עמידה בתקן 413, בניין ללא ייעוד להריסה, מעל 2 קומות ושטח מתאים – ניתן לראות פירוט לעיל. 

שנית, אגף תכנון עיר יבחן את חלופות הבינוי האפשריות. כמות הזכויות שתקבל התמ”א תשתנה על פי מידת חיזוק המבנה, גודל הבניין והאזור בו הוא נמצא בעיר ירושלים. שלישית, תיבחן מידת התאמת התוכנית לתכנון השכונתי שנקבע. 

לאחר שלב זה, תינתן המלצה מטעם ועדת תכנון עיר אל הוועדה המקומית בירושלים, המלצה זו תכלול התייחסות לכל המדדים שתוארו קודם לכן. לאחר שתאשר הוועדה המקומית את המיזם, תועבר הבקשה לטיפול באגף הרישוי והפיקוח.

יחד עם זאת, חשוב לציין, כי הוועדה המקומית לא חייבת לאשר את הבקשה ככל שאינה רואה לנכון. מקרים בהם הבקשה לא תאושר יכולים לקרות עקב היעדר הצדקה להוספת קומות נוספות במבנה, פגיעה בסביבה, סוגיות שימור וכו’. עם זאת, הוועדה יכולה להנחות את היזם לשנות את התוכנית כדי שתתאים לדרישות העיר.

העיר ירושלים

בעיריית ירושלים קיימת כיום תוכנית אשר מטרתה להסדיר את הזכויות הנוגעות בהתחדשות עירונית. במסגרת תוכנית זו, תגדיר העיר ירושלים היכן ניתן לבצע פרויקטים של פינוי בינוי והיכן ניתן לבצע פרויקטים של תמ”א 38. תוכנית ההסדרה הינה תוכנית “10038”, אשר קיבלה תוקף בשנת 2014. 

חשוב לעמוד על ההבדל בין תוכנית תמ”א 38 לתוכנית פינוי בינוי; תוכנית תמ”א 38 הינה תוכנית שפועלה נוגע למבנה אחד בלבד, בעוד תוכנית פינוי בינוי עוסקת בפרויקטים גדולים יותר כמו מתחמים ולעתים אף שכונות.

החסרונות של תוכנית תמ''א 38

החסרון הראשון והבעייתי מאוד לעיריות הוא שהן אינן מקבלות היטל השבחה. כלומר, כאשר נוצרות עוד יחידות דיור, העיריה נדרשת להגדלת התשתיות – פארקים, כבישים, מים, חשמל וכו’. פרויקט תמ”א 38 פטור מתשלום היטל השבחה, ולכן עול התשלום נופל על העיריות. שנית, פרויקט תמ”א 38 סובל מהיעדר חשיבה וראיה מערכתית ברמת המתחם – כלומר שהפרויקט רואה את המבנה הרלוונטי בלבד, ללא התחשבות בסביבה המעורבת, זאת בשונה מפרויקטים של פינוי בינוי.

עתידה של תמ"א 38

תוקף תוכנית תמ”א 38 הינו עד מאי 2022; נכון להיום, על פי הודעה של הוועדה הארצית לתכנון ובניה, התוכנית לא עתידה להיות מוארכת מעבר לתאריך האמור. כלומר, יזם שמעוניין לקדם פרויקט שכזה יצטרך לפתוח תיק תכנון בעיריות עד מאי 2022, שכן תוכנית תמ”א 38 הולכת להיגנז. עם זאת, מתגבשת תוכנית חלופית שתביא לפתרונות איכותיים יותר לבעיות הקיימות בתמ”א 38 – תוכניות אלה עתידות להתמודד עם החסרונות האמורים של תוכנית תמ”א 38.

אז מה היה לנו פה?

תוכנית תמ”א 38, לצד תוכנית פינוי בינוי, מקבלת מקום כיום בעיר ירושלים. עם זאת, תאריך תפוגתה הולך ומתקרב, ונראה שבעתיד הקרוב תיראה תוכנית חלופית שעתידה להתמודד עם הבעיות שתמ”א 38 לא הצליחה להתמודד עימן.

לקביעת פגישת יעוץ והתאמה ראשונית:

cw