תמ"א 38/2

מה זה בכלל תמ”א 38 2 ואיך זה עוזר לי?

תמ”א 38, או בשמה המלא: ״תכנית מתאר ארצית 38״ היא תוכנית ממשלתית שנועדה לעודד חיזוק של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה בידי הממשלה בשנת 2005 והיא כוללת מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני שנת 1980. בבסיס התוכנית עומדת ההנחה שבמהלך בניית מבנים אלו,  לא עמדו תנאי הבניה בתקן העדכני אשר נועד להבטיח את עמידות המבנים בפני רעידות אדמה. על פי הערכות שונות, בישראל קיימים כיום  מאות אלפי מבנים ולמעלה ממיליון דירות אשר זקוקים לחידוש לצורך עמידה בתקן.  

כשתוכנית תמ”א 38 אושרה לראשונה בידי הממשלה, התוקף שלה נקבע ל-5 שנים. מאז הוא הוארך מספר פעמים ע”י המועצה הארצית לתכנון ובנייה עד לשנת 2022 בה היא עתידה לסיים את דרכה.

התוכנית מציבה כללים תכנוניים לחיזוק, מתן היתרים למגוון תוספות בניה ולהריסת בניינים אשר לא עומדים בתקן החדש ובנייתם מחדש. 

כיום, מחולקת התכנית לשני מסלולים שונים:

תמ”א 38/1 – חיזוק בניין קיים ותוספת בנייה אופציונליות על גביו.

תמ”א 38/2 – הריסת בניין אשר דורש חיזוק ובנייתו מחדש בהתאם לקריטריונים של התוכנית.

המיקום הגיאוגרפי של מדינת ישראל מעמיד אותה בסכנה ישירה להתפרצויות של רעידות אדמה. על פי דעת מומחים, התרחשות רעידה עוצמתית הינה שאלה שהתשובה עליה וודאית- לא מדובר בשאלה האם הדבר יתרחש, אלא מתי. אין תשובה ברורה לגבי עוצמת הרעידה ומידות הנזקים אשר עלולים להתרחש כתוצאה ממנה, אך השבר הסורי-אפריקאי אשר עובר בגבול המזרחי של המדינה, הינו אזור בעל היסטוריה לא פשוטה של רעידות עזות אשר החריבו ערים ומדינות בעבר. על פי דעת המומחים, מדובר באירוע בעל אופי מחזורי, כאשר אחת לבערך 100 שנה מתרחשת באזור רעידה חזקה ביותר, כאשר סביר שאנו מתקרבים בזמן זה למועד הבא.

תכנית חיזוק המבנים עלתה לסדר היום בישראל בעקבות הממצאים הללו. ובשל כך הוקמה תוכנית חיזוק המבנים בישראל. כאשר צפי של רעידות אדמה אשר בעקבותיהן עלולים לקרוס ולהתמוטט מאות בניינים ברחבי הארץ, וכתוצאה מכך עלולים להיפגע עשרות ומאות אלפי אנשים ואף חלילה לאבד את חייהם, תוכנית תמ״א 38 היא כורח המציאות.

אסדן תמא 38 2

מה ההבדל בין תמ”א 38/1 לתמ”א 38/2?

בתכנית תמ”א 38/1, מבצע היזם  חיזוק של הבניין הקיים מפני רעידות אדמה. החיזוק יכלול תוספת של ממ״ד ומרפסת לכל דירה, שיפוץ ושיפור של מערך התשתיות הקיים בבניין, וכן תוספת של קומות ודירות מעל גג הבניין הישן. זאת בעוד בתכנית תמ״א 38/2, הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש העומד בתו תקן מודרני מפני רעידות אדמה על בסיס סל הזכויות שמקנה התכנית- תוספת של 2.5 קומות נוספות לבניין והרחבת הדירות.

מסלול החיזוק משול לטלאי על בגד קרוע בהשוואה לבניה חדשה אשר תמיד עדיפה יותר בכל פרמטר אובייקטיבי, אך פעמים רבות שאין היתכנות כלכלית להריסה ובניה מחדש.

אנו לא מתפשרים על איכות הפרויקטים שלנו ולכן לא מקדמים פרויקטים במסלול החיזוק.


ההבדל המרכזי בין  תמ”א 38/2 לפינוי בינוי הוא, שבתמ”א 38/2 ניתן להרוס ולבנות מחדש בניין אחד בודד, בעוד שפינוי בינוי בדרך כלל חל על מספר בניינים – מתחם שלם. במסגרת תמ”א 38/2 המדינה מעודדת הריסה ובנייה מחדש, וגם יזמים נוטים לבחור במסלול זה, אשר מקנה להם שיעורי רווחיות גבוהים יותר. לצורך תהליך פינוי בינוי, הרוב הדרוש מקרב הדיירים הוא של כ-80%, וכך גם בתמ”א 38/2. בתמ”א 38/1 נדרשת הסכמה של שני שלישים מהדיירים – כ-67% בלבד. 

הבדל נוסף בין תמ״א 38/2 לבין תכנית פינוי בינוי נמצא בתהליך הוצאת היתר הבניה לפרויקט. בעוד תכנית פינוי בינוי כפופה לתב״ע מול ועדה מחוזית, תמ״א 38/2 נמצאת תחת סמכות של ועדה מקומית. למרות זאת, ולמרבה הצער, הוצאת היתר בניה מועדה מקומית הוא לא משימה פשוטה, כשבמהלך השנים האחרונות הצטברו קשיים רבים להליך זה, אשר עלול לקחת שנים. 

איך מבצעים תהליך תמ”א 38?

תנאים לתמ”א 38

  1. הסכמה של בעלי הדירות על פי האחוזים הקבועים בחוק – 67% בחיזוק ו – 80% בבניה מחדש.
  2. מועד הקמת הבניין חייב להיות לפני ינואר 1980 
  3. לא הונפקו היתרי בניה לשטח עיקרי בבניין אחרי 2005
  4. אין אפשרות לקדם תמ״א 38 במבנים חד ודו משפחתיים או במרקמים צמודי קרקע
  5. במבנים אשר על פי תכנית גובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם אינו עולה על 400 מ״ר, לא תתאפשר תוספת קומות ויחידות מכוח תכנית תמ״א 38ֿ.


איך מתחילים? 

על מנת לקדם תהליך של תמ״א 38 בבניין, צריך תחילה כאמור להשיג את הסכמת הדיירים על פי האחוז הנדרש שפירטנו קודם – מורכב מידי? תתקשרו אלינו ונעזור לכם.

אם השגתם את הסכמת הדיירים, זה הזמן להתחיל לחפש יזם מתאים.  במקביל לחיפוש היזם, כדאי לחפש עורכי דין מתאימים אשר ייעצו לאורך התהליך וידאגו לאינטרסים של הדיירים מול היזם. לכן, חשוב לשכור שירותים של עורך דין אשר מתמחה בהתחדשות עירונית ומפקח בניה אשר ייתן את ההמלצות שלו בנוגע למפרט הטכני,אל תדאגו על העלות, את שכר הטרחה שלהם ישלם בבוא העת היזם שייבחר על ידכם למימוש הפרויקט.

לאחר שנמצא, יבצע היזם בדיקת היתכנות כלכלית לבניין ויבחן האם כדאי לו לקדם את התכנית במקום זה. במקרה שהיזם מעוניין, וכך גם הדיירים, תיערך פגישה ראשונה בין הצדדים שבמהלכה לרוב יציג היזם את הדברים אותם הוא ייתן במהלך הפרויקט, ואת אלו שעליהם יצטרכו הדיירים להסכים. לאחר מכן, יבוצע תכנון אדריכלי לפרויקט, והוא יוצג לדיירים. אם תכנית זו מקובלת על הדיירים, בשלב זה ממשיכים לחתימה של הסכם מחייב בין הצדדים. ההסכם יגדיר את טיב היחסים בין היזם לדיירים, את משך זמן הפרויקט, את התמורות שיקבלו הדיירים ואת התמורות שיקבל היזם. בשלב זה מומלץ למנות מפקח מקצועי מטעם עורך הדין של הדיירים אשר ילווה את הפרויקט וידאג לבקרת איכות.

אסדן התחדשות תמא 38 2

לסיכום

תכנית תמ״א 38 היא תכנית שמטרתה לשפר ולחזק מבנים לצורך מניעת נזקים במקרה של רעידות אדמה מסוכנות. במהלך השנים התפתחה התכנית ועוררה עניין של דיירים ושל יזמים כאחד.

אם יש ברשותכם דירה בבניין ישן, וכמובן- המון סבלנות, קידום תכנית תמ״א 38 יכול לשדרג את הנכס שלכם משמעותית, בצורה שתניב עשרות אחוזים של רווח. התהליך עשוי להיות ארוך ומייגע, אך שכרו בהחלט בצידו.

לקביעת פגישת יעוץ והתאמה ראשונית:

תהליך התקדמות פרויקט סטנדרטי

0.

3-6 חודשים

תכנון ראשוני וחתימת חוזה

0.

3-6 חודשים

תכנון מפורט לבנייה בפועל ופתיחת תיק היתר

0.

8-12 חודשים

פרסום והחלטת וועדה

0.

3 חודשים

קבלת היתר בניה

0.

18-24 חודשים

בנייה בפועל

סה"כ שלב תכנון ואישור
בין 1.5 -2.5 שנים
סה"כ תקופת הפרויקט
בין 3.5 - 5 שנים